과도한 월세 요구로 계약 파기 시... 대법원 '임대인이 권리금 배상'

■ 시세 이탈한 무리한 차임 증액, 법적 책무 소환
상가건물 임대차보호법상 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장해야 함에도 불구하고, 정당한 사유 없이 고액의 임대료를 요구해 신규 임차계약을 무산시키는 사례가 빈번하게 발생하고 있다. 최근 대법원은 주변 시세나 경제 사정 변동에 비추어 현저히 과도한 보증금 및 월세를 요구함으로써 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절한 행위를 '권리금 회수 방해 행위'로 최종 판시했다. 이는 임대인이 고의로 신규 계약을 좌절시키는 포괄적 방해 행위에 경종을 울린 판결로 평가받는다.

■ 정당한 사유 없는 계약 거절, 손해배상 책임 입증 기준
상가임대차법 제10조의4에 따르면 임대인이 신규 임차인에게 현저히 고율의 차임과 보증금을 요구하는 것은 정당한 사유로 인정받지 못한다. 대법원은 임대인이 제시한 조건이 당해 상가 건물에 관한 차임이나 조세, 공과금, 인근 상가 건물의 차임 등 객관적 지표에 비해 지나치게 높다면, 사실상 권리금 회수를 방해한 것으로 보아야 한다고 명시했다. 이에 따라 임대인은 신규 계약 결렬에 따른 기존 임차인의 권리금 상당액에 대한 손해배상 책임을 부담하게 된다.

■ 입증 책임과 법적 분쟁 예방을 위한 핵심 증빙
전문가들은 권리금 관련 법적 분쟁에서 승소하기 위해서는 임차인의 주선 행위와 임대인의 방해 행위에 대한 객관적 증빙 자료 확보가 승패를 가른다고 강조한다. 임차인은 신규 임차인을 주선한 사실과 신규 임차인의 지급 능력, 의사 타진 정황을 담은 내용증명, 문자메시지, 통화 녹음을 사전에 확보해야 한다. 아울러 임대인이 요구한 차임 수치가 시세와 현격히 차이 난다는 점을 증명하기 위해 전문 기관의 임대료 감정평가서 등을 준비하는 것이 실질적인 대응책으로 제시된다.