테헤란로·판교 오피스 기근... 공실률 2% 밑돌며 임대료 급등

서울 테헤란로와 경기 판교 테크노밸리 일대 대형 프라임 오피스 빌딩이 극심한 공간 부족 현상을 겪고 있다. 인공지능(AI) 및 IT 기업, 금융권의 사옥 확충 수요가 지속되는 반면, 신규 대형 공급은 대폭 줄면서 임대인 우위 시장이 공고해지는 양상이다.

■ 강남·판교 덮친 오피스 기근... 자연 공실률 수준 하회
업계 분석에 따르면 주요 프라임 오피스 빌딩의 평균 공실률은 현재 2% 미만으로 집계됐다. 이는 오피스 시장에서 임차인 교체 과정에 자연스럽게 발생하는 '자연 공실률' 수준을 밑도는 수치로, 사실상 공실을 찾기 불가능한 '제로 공실' 상태에 가깝다.

이 같은 품귀 현상의 주원인으로는 공급 불균형이 꼽힌다. 주요 IT 및 AI 융합 기업들과 대형 금융사들이 핵심 권역 내 사옥 확보에 적극적으로 나서고 있는 반면, 내년까지 예정된 신규 대형 오피스의 준공 물량은 지극히 제한적인 상황이다.

■ 임대료 최대 12% 상승·렌트프리 소멸... 임대인 우위 시장 개막
공실난이 이어지면서 임대 조건도 임대인 중심으로 빠르게 재편됐다. 전용면적당 임대료를 나타내는 NOC는 전년 동기 대비 8~12% 상승한 것으로 나타났다.

과거 임차인을 유치하기 위해 제공하던 무상임대(렌트프리) 혜택도 대폭 축소됐다. 기존에는 연간 2~3개월 수준의 렌트프리가 제공되었으나, 최근에는 0~1개월 수준으로 줄어들거나 아예 소멸되는 추세다.

■ 빌딩 규모별 양극화 심화... 중소형 노후 건물 공실 리스크 비상
전문가들은 오피스 시장의 권역별·규모별 양극화 현상이 한층 가속화될 것으로 내다보고 있다. 대형 프라임 빌딩으로 자본과 기업이 쏠리는 반면, 경쟁력이 떨어지는 중소형 노후 빌딩은 임차인을 구하지 못해 공실이 장기화될 위험에 노출되고 있다.