최근 원자재 가격과 인건비 상승으로 신축 아파트 분양가가 가파르게 치솟으면서 분양 시장과 경매 시장 간 수요 이동이 가속화되고 있다. 수도권 핵심 입지의 청약 경쟁률은 여전히 치열하지만, 고분양가 논란이 불거진 일부 지역에서는 미분양 경고등이 켜지는 등 양극화가 한층 심화되는 양상이다. 이에 따라 상대적으로 가격 경쟁력을 갖춘 법원 경매 시장으로 실수요자와 투자자들의 발길이 쏠리고 있는 것으로 분석된다.

■ '3.3㎡당 5000만원' 육박… 치솟는 분양가에 청약 통장 해지 속출
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 수도권 민간아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 2500만 원을 돌파하며 역대 최고치를 새로 썼다. 특히 서울 핵심권역은 3.3㎡당 5000만 원 선을 위협하며 내 집 마련 문턱을 대폭 높이고 있다. 이처럼 분양가가 고공행진을 이어가자 청약 통장을 해지하고 기존 매매나 경매 시장으로 선회하는 포기자가 늘어나는 추세다. 실제로 최근 청약통장 가입자 수는 전월 대비 15만 명 이상 감소하며 청약 무용론까지 고개를 들고 있다.

■ 감정가 대비 90% 상회… 신축 아파트 경매장으로 쏠린 눈
신축 분양에 대한 가격 부담이 커지면서 수도권 아파트 경매 시장은 후끈 달아오르고 있다. 부동산 경매 전문 데이터에 따르면 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 88.5%로 집계되어 전년 동기 대비 6.2%p 상승했다. 특히 준공 5년 이내 신축급 아파트의 경우 낙찰가율이 95%를 웃돌며 수십 명의 응찰자가 몰리는 기현상이 나타나고 있다. 신축 아파트의 희소성이 지속되는 가운데, 청약 가점이 낮거나 현금 여력이 부족한 3040 세대가 경매를 대안으로 선택하고 있다는 지적이다.

■ 대출 규제 강화 속 '현금 부자' 옥석 가리기… 양극화 심화
금융당국의 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 적용 및 가계대출 총량 관리 강화로 대출 문턱이 높아지자 시장 내 양극화 현상이 더욱 두드러지고 있다. 입지와 입주 물량에 따라 시장이 철저히 갈리면서, 준공 후 미분양이 누적된 지방 및 일부 외곽 사업장은 시공사 자금난으로 이어질 위험이 커졌다. 반면 상급지 아파트 경매 및 알짜 청약 단지는 100 대 1을 넘어서는 경쟁률을 보이며 '현금 부자들의 옥석 가리기' 장세로 변모하고 있다는 분석이 나온다.

■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트

향후 원자재 가격 및 인건비 상승세가 이어짐에 따라 신축 아파트 분양가의 하향 조정은 기대하기 어려울 전망이며, 당분간 대출 규제와 맞물려 입지별 양극화가 가속화될 것으로 보인다. 이에 임대인과 투자자는 경매 낙찰 시 단순 낙찰가뿐만 아니라 강화된 DSR 대출 한도와 입주 물량에 따른 전세가율 변화를 면밀히 점검해야 한다. 특히 중개업 현장에서는 실수요자를 대상으로 대출 가능 금액 상한선과 주변 급매물 실거래가를 철저히 비교 분석해 주는 맞춤형 중개 전략이 필수로 요구된다.

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