서울 도심복합사업 후보지 11곳 선정…약 1만 8000호 추진 (AI 생성 이미지)
서울 도심 11곳이 도심 공공주택 복합사업 신규 후보지로 선정되면서 약 1만 8000호 공급 계획이 새 단계에 들어섰다. korea.kr 보도에 따르면 국토교통부는 주택 신속공급 방안의 후속 조치로 서울지역 주민 제안 44곳을 검토해 후보지를 확정했다. 후보지 선정은 곧바로 착공이나 입주를 뜻하는 단계는 아니며, 앞으로 주민 설명회와 예정지구 지정, 지구 지정과 사업계획 승인 등 후속 절차가 이어지는 만큼 해당 지역의 소유자와 거주자, 인근 주택 수요자는 사업의 진행 단계와 공식 공고를 구분해 살펴볼 필요가 있다.
■ 서울 11곳, 약 1만 8000호 후보지 선정
이번 후보지는 지난 3월 11일부터 5월 8일까지 서울지역에서 공모해 접수한 주민 제안 44곳 가운데 노후도 등 법정 요건, 사업성, 주민 의향률 등을 종합적으로 검토해 선정됐다. 지역별로는 광진구 2곳과 강서구·구로구·마포구·서초구·성북구·송파구·양천구·용산구·은평구 각 1곳이다. 사업 유형은 역세권 중심의 주거상업고밀지구 6곳과 저층주거지 중심의 주택공급활성화지구 5곳으로 나뉘며, 공급 규모는 약 1만 8000호다. 이번 선정은 서울 여러 자치구의 역세권과 저층주거지를 함께 대상으로 했다는 점에서 사업의 범위를 보여준다. 다만 전체 약 1만 8000호라는 숫자와 개별 지역의 실제 사업 진행 상황은 나눠서 볼 필요가 있다.
■ 용산·마포·서초 주요 후보지 특징
개별 후보지 가운데 용산구 효창공원앞역 북측 후보지는 6호선과 경의중앙선 환승역인 효창공원앞역과 가까운 곳으로, 약 4000호 공급이 기대되는 지역이다. 마포구 망원체육공원 인근 후보지는 마포구 최초의 도심복합사업 후보지로 선정됐고, 도보 10분 거리에 망원한강공원이 있으며 강변북로와 인접해 있다. 서초구 이수역 동측 후보지는 서초구에서 처음 선정된 도심복합사업 후보지로, 4호선과 7호선 환승이 가능한 이수역과 가까운 곳이다. 세 곳 모두 교통이나 생활권과 관련된 입지 특성이 언급됐지만 이를 곧바로 가격 변화나 사업성 평가로 연결하는 것은 별개의 문제다. 입지 정보와 함께 현재 사업 단계가 어디인지 확인할 필요가 있다.
■ 10월 설명회 뒤 2027년 상반기 예정지구 추진
향후 일정도 제시됐다. 국토교통부는 10월 중 주민 설명회를 열어 사업 절차 등을 안내하고, 2027년 상반기 예정지구 지정에 이어 2030년 하반기 착공을 목표로 사업을 추진할 계획이다. 또 내년 상반기에 수도권을 대상으로 추가 공모를 진행한다. 이번에 선정되지 않은 사업지도 주민 의향률 확보와 지구계 변경 등 보완을 거쳐 다시 신청할 수 있다. 따라서 이번 발표는 후보지 확정이라는 의미와 함께 향후 절차에 따라 사업 범위와 추진 여부가 계속 구체화되는 출발점으로 볼 수 있다. 특히 2027년 상반기와 2030년 하반기는 국토교통부가 제시한 추진 목표 일정인 만큼 발표 당시 계획과 실제 진행 상황을 구분해 볼 필요가 있다.
■ 공공 주도 방식과 절차의 의미
도심복합사업은 조합설립과 관리처분계획 등 절차를 생략하고 공공 주도로 사업을 빠르게 추진하는 방식이다. 민간 정비사업보다 용적률이 상향되는 등 추가 인센티브가 있다는 점도 특징이다. 정비가 필요한 지역에서 사업 속도를 높일 수 있는 제도적 수단이지만 후보지 선정 이후에도 동의와 심의, 사업계획 승인 등 단계가 남아 있다. 부동산 시장에서 후보지 선정이라는 표현을 곧바로 사업 확정이나 공급 완료로 받아들이기보다 각 단계가 무엇을 뜻하는지 구분할 필요가 있다. 공공 주도로 속도를 높이는 제도라고 해서 주민 절차가 사라지는 것은 아니며, 원문에서도 신규 복합지구 지정 과정에 토지 등 소유자의 동의와 관련 심의가 있었다고 설명한다. 제도의 속도와 개별 사업의 확정성은 같은 의미가 아니다.
■ 기존 5곳은 복합지구 지정까지 진행
사업 활성화 움직임도 이어지고 있다. 국토교통부는 지난 9월 초 고은산 서측과 목4동 강서고 등 2곳, 6786호 규모를 복합지구로 지정한 데 이어 9월 말 송중동 주민센터·녹번동근린공원·신길4 등 3곳, 5032호 규모를 추가 지정했다. 신규 복합지구 5곳은 예정지구 지정 뒤 토지 등 소유자 3분의 2 이상과 토지 면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의를 얻고 중앙도시계획위원회와 중앙토지수용위원회 심의를 거쳤다. 국토교통부는 사업계획 승인 등 후속 절차를 추진할 예정이다. 이번 서울 11곳은 신규 후보지이고 지난 9월 초와 9월 말에 지정된 5곳은 복합지구 지정 단계까지 진행된 사례다. 행정 단계가 다르면 남은 절차도 달라지므로 기사나 공고의 표현을 정확히 볼 필요가 있다.
■ 소유자·거주자가 확인할 핵심
해당 지역의 주택이나 토지를 보유한 경우에는 발표 제목보다 행정 절차의 현재 위치를 확인하는 것이 중요하다. 후보지, 예정지구, 복합지구, 사업계획 승인처럼 단계가 달라지면 사업의 확정 정도와 남은 절차도 달라진다. 매매나 임대차를 검토하는 경우에도 사업 추진 사실만으로 향후 가치나 일정이 자동으로 정해지는 것은 아니므로 공식 고시와 주민 설명회 내용, 동의 절차의 진행 상황을 함께 확인할 필요가 있다. 특히 사업구역과 지구계가 어떻게 정해지는지는 실제 이해관계와 연결될 수 있는 부분이다. 중개 현장에서도 공식 발표에서 확인된 단계와 아직 결정되지 않은 부분을 섞지 않는 것이 중요하다. 공급 기대나 정비 가능성을 설명하더라도 예정 일정과 확정 사실을 분리해 다뤄야 오해를 줄일 수 있다. 임차인도 거주 계획을 검토할 때 공식 자료로 사업 진행 상황을 살펴볼 필요가 있다.
■ 현재 47곳에서 총 8만5000호 사업 추진
현재 47곳에서 총 8만5000호 규모의 사업이 추진 중이며, 인천 제물포역 복합지구 3500호는 연내 착공을 앞두고 있다. 착공시 2021년 사업 추진 이후 첫 착공 사례가 된다. 정우진 국토교통부 주택공급추진본부장은 "도심복합사업은 도심 내 주거 수요를 빠르게 충족시킬 수 있는 핵심적인 정비수단"이라며 "후보지 선정에 그치지 않고 지구 지정과 사업계획 승인 등 후속 절차가 차질 없이 진행되도록 지원하겠다"고 말했다. 이번 서울 11곳 역시 공급 물량 자체뿐 아니라 실제 후속 절차가 어디까지 진행되는지가 중요하다. 앞으로 주민 설명회 이후 예정지구 지정으로 이어지는지, 기존 복합지구의 사업계획 승인 절차가 어떻게 진행되는지가 사업 진행 상황을 판단하는 자료가 된다. 공급 숫자와 함께 후보지에서 실제 사업 단계로 넘어가는 과정을 볼 필요가 있다. (참고: korea.kr 보도)