서울 서초구 방배5구역을 재건축한 3,064가구 규모의 매머드급 신축 단지 ‘디에이치 방배’의 입주가 다가오면서 강남권 전월세 시장의 이목이 집중되고 있다. 전월세 매물이 극도로 부족한 강남권에 단비처럼 공급되는 대규모 물량인데다, 실거주 의무마저 없어 입주 초기 전월세 매물이 대거 쏟아지는 이른바 '입주장' 효과가 본격화할 전망이다.
■ 3,000가구 대단지 신축, 매물 쏟아지는 방배동
오는 9월 입주를 앞둔 디에이치 방배는 현재 단지 전체 가구 수를 웃도는 전월세 매물이 시장에 나와 있다.
부동산 플랫폼 기준 전세 약 1,700여 건, 월세 1,300여 건이 등록되어 입주장 특유의 활발한 분위기를 띠고 있다. 중복 매물을 감안하더라도 상당한 물량이다. 이 단지는 지하 4층~지상 33층, 29개 동 규모로 조성되며, 오는 7월 중순 입주자 사전점검을 거쳐 가을 이사철인 9월부터 본격적인 입주가 시작된다.
■ 하반기 서초구 5천 가구 공급, 임대차 시장 안정 효과 기대
새 아파트 입주를 전후한 2~3개월 동안 잔금을 치르기 위해 전월세를 놓는 집주인들이 몰리며 시장에 대규모 공급이 이루어진다.
특히 최근 강남권은 신축 아파트의 전세 물량이 극히 드물어 전셋값이 고공행진을 이어가고 있었다. 하반기 서초구에만 디에이치 방배를 포함해 약 5,000가구 안팎의 입주가 예정되어 있어, 메말랐던 강남권 임대차 시장의 가격 상승세를 억제하고 숨통을 틔워주는 긍정적인 역할을 할 것으로 분석된다.
■ 전용 84㎡ 전세 호가 12억~13억 선 형성
입주장에 접어들면서 현재 디에이치 방배의 국민평형인 전용 84㎡ 전세 호가는 12억 원에서 13억 원 선에 형성되어 있다.
주변의 기존 구축 단지들은 전세 매물 자체가 귀한 반면, 해당 단지는 입주가 임박함에 따라 매물이 지속적으로 늘어나고 있다. 일시적으로 공급이 집중되는 입주장의 특성상, 세입자 입장에서는 비교적 합리적인 가격에 강남권 신축 아파트에 진입할 수 있는 기회가 된다.
■ 분양가상한제 적용에도 '실거주 의무' 피한 희귀 단지
디에이치 방배가 임대차 시장에서 더욱 주목받는 핵심 이유는 족쇄로 불리는 '실거주 의무'가 없다는 점이다.
통상 분양가상한제가 적용된 주택은 시세 대비 저렴하게 공급되었다는 이유로 당첨자에게 2~3년의 직접 거주 의무가 부여된다. 하지만 디에이치 방배는 분양 당시 3.3㎡당 6,496만 원으로 책정된 분양가가 인근 시세 이상으로 판단되어 실거주 의무 부과 대상에서 제외되었다.
■ 임차인도 안심, 3년 시간 제약 벗어난 자유로운 계약
실거주 의무가 없다는 것은 일반분양자뿐만 아니라 전월세 계약을 맺는 임차인에게도 큰 장점으로 작용한다.
실거주 의무가 있는 단지는 3년의 유예 기간 안에 언제든 집주인이 들어와 살아야 하므로 세입자 입장에서는 거주 기간이 불안정할 수 있다. 반면 디에이치 방배는 이러한 시간 제약을 전혀 고려하지 않고 안정적으로 2년 이상의 임대차 계약을 맺을 수 있어 실수요자들의 선호도가 매우 높다.
디에이치 방배의 대규모 입주는 공급 부족에 시달리던 강남 전월세 시장에 모처럼 찾아온 반가운 소식이다. 실거주 의무라는 규제의 틀에서 벗어난 수분양자들의 매물이 쏟아지면서, 올가을 강남권 임대차 시장은 어느 때보다 활발한 손바뀜과 가격 안정세가 나타날 것으로 기대된다.