정부의 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 노후계획도시 재건축 선도지구 최종 선정이 임박함에 따라 수도권 주택 시장의 최대 복병으로 떠오른 '이주 대책' 마련에 비상이 걸렸다. 수만 가구에 달하는 대규모 철거 및 이주 수요가 2027년부터 특정 지역에 짧은 기간 집중될 경우, 경기 남·북부 일대의 전세 시장 폭등과 매매가 자극이 불가피하다는 우려가 깊어지고 있다. 국토교통부와 해당 지자체는 전세난 파괴력을 최소화하기 위해 공공 임대 자원과 유휴 부지를 총동원하는 비상 대응 체계에 돌입했다.
■ '최대 3만 가구' 이주 폭탄 현실화… 성남·안양 등 전세 시장 '초비상'
정비업계와 정부 추산에 따르면 이번 선도지구 지정에 따라 한꺼번에 이주길에 오르는 가구 규모는 최대 3만 가구(분당 1.2만, 평촌·일산·산본·중동 각 4천~6천 가구 안팎)에 달할 것으로 집계됐다. 이는 수도권 연간 정비사업 이주 물량을 대폭 상회하는 수치로, 이주 시점이 겹칠 경우 인접 지역의 전세 물량이 단기간에 소진될 위험이 매우 크다. 특히 성남 분당과 안양 평촌 등 선호도가 높은 경기 남부권은 이미 인근 신축 및 구축 전세가율이 60~70%를 상회하며 강세를 보이고 있어, 대규모 이주 수요가 가세할 경우 수도권 전역의 전세난 촉발 및 갭투자 자극으로 이어질 수 있다는 경고가 나온다.
■ GB 유휴부지·영구임대 재건축 '순환형 주택' 카드… 제도적 실효성은?
이에 국토교통부와 지자체는 인근 지역 전세 시장을 자극하지 않는 선에서 주거 유입을 흡수할 순환용 주택(Decoy Housing) 확보에 박차를 가하고 있다. '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 제30조에 의거해 노후화된 영구임대주택을 고밀 재건축하여 이주 단지로 조기 활용하는 방안과 함께, 개발제한구역(GB) 내 유휴 부지 및 미개발 공공용지를 임시 거주시설로 신속 전환하는 특단의 조치가 긴급 협의 테이블에 올랐다. 다만 GB 해제에 따른 법적·환경적 절차와 공공임대 입주자 거부감 완화 등 넘어야 할 산이 적지 않아 실제 공급 타임라인 정합성이 관건으로 꼽힌다.
■ 이주 캘린더 시차 분산 시급… 이주비 대출·세제 쟁점 정밀 점검해야
시장 전문가들은 이주 대책의 성공 여부가 선도지구 재건축의 연착륙을 결정지을 핵심 변수가 될 것으로 분석하고 있다. 최근 아파트 선호 현상으로 수도권 전세 물량이 가뭄을 겪는 상황에서, 정비구역 지정과 사업시행인가 단계를 조정하여 이주 시기를 2~3년 단위로 시차 분산하는 맞춤형 캘린더 전략이 필수적이다. 아울러 이주 단계에서 발생할 이주비 대출의 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 여부, 실거주 의무 기간 유예, 조합원 양도소득세 비과세 요건 유지 등 금융·세제 쟁점에 대한 유연한 법령 해석과 가이드라인 정립이 병행되어야 조합원과 세입자 모두의 혼란을 막을 수 있다는 지적이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
1기 신도시 이주 본격화는 성남·용인·안양·고양 등 경기 주요 권역의 전셋값을 구조적으로 상승시키는 핵심 유인으로 작용할 전망이다.
1. 임대인 및 중개업계: 선도지구 인접 단지의 전세 수요 폭증에 대비해 전세가율 변화와 임대차 2법(계약갱신청구권) 행사 타이밍을 사전 점검해야 한다.
2. 실거주 세입자: 이주 개시 1~2년 전부터 인접 대체 주거지(구성남, 의왕, 시흥, 파주 등)의 입주 물량을 체크하고 선제적 계약 전략을 수립할 필요가 있다.
3. 투자자 유의사항: 이주 수요 이동 경로상에 위치한 외곽 단지의 갭투자 시, 향후 이주 완료 후 역전세난 리스크와 함께 이주비 대출 한도 규제 및 실거주 의무 요건 등 금융·세무 변수를 철저히 검증해야 한다.