서울과 수도권 핵심 역세권 상권의 지형도가 급격히 재편되고 있다. 유동 인구가 풍부해 진입 장벽이 높았던 1층 점포마저 권리금이 사라진 '무권리금 매물'로 쏟아져 나오는가 하면, 공실 기간이 1년 이상 장기화되는 사례가 늘고 있다. 고금리 장기화와 소비 패러다임의 온라인 전환이 맞물리며 오프라인 상가의 수익성이 급감한 여파로 분석된다.
■ 역세권 1층도 '권리금 0원'… 1년 넘게 텅 빈 상가 수두룩
상업용 부동산 시장에 따르면 과거 수천만 원에서 수억 원의 권리금이 형성되던 서울 주요 역세권 1층 상가들이 권리금 포기 점포로 전환되고 있다. 유동 인구가 확보되는 초역세권 입지라 할지라도 높은 임대료와 고물가 부담으로 임차인을 구하지 못하는 현상이 심화되는 양상이다. 특히 기존에 자영업자 간 거래되던 권리금이 소멸하면서 공실 상태가 12개월 이상 지속되는 장기 공실 점포가 현저히 늘어난 것으로 집계됐다.
■ 고금리·온라인 침투에 폐업 폭증… '공실 공포'에 벼랑 끝 건물주
이 같은 상권 침체의 주요 원인으로는 고금리 여파로 인한 금융 비용 증가와 온라인 유통 채널의 급격한 성장이 꼽힌다. 자영업자들의 한계 상황이 지속되면서 폐업이 잇따르고 있으며, 신규 창업 수요 역시 극도로 위축된 상태다. 상가 건물주들 또한 대출 이자 상환 부담이 가중되는 상황에서 장기 공실을 방치할 수 없어, 임대료 인하 조정을 단행하거나 기존 권리금 수수 관행을 포기하는 전향적인 움직임을 보이고 있다.
■ 팝업스토어·무인창고로 활로… '단기 유연 임대차' 빠르게 확산
이에 따라 전통적인 2년 단위 장기 임대차 계약 대신 3~6개월 단위의 단기 임대 모델로 전환하는 상가가 크게 증가하고 있다. 트렌디한 브랜드의 팝업스토어를 유치하거나 공간을 분할해 공유주방, 무인 공간 대여, 도심형 소형 무인 창고(마이크로 풀필먼트) 등으로 개조하는 방식이 대표적이다. 이는 장기 공실 위험을 분산하고 단기 수익성을 확보해 상권 유동성을 유지하려는 자구책으로 풀이된다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
고금리와 소비 위축 여파로 오프라인 상가 시장의 양극화와 임대 구조 재편은 당분간 계속될 전망입니다. 건물주는 고정관념에서 벗어나 단기 팝업 및 유연 임대차 특약(원상복구 기준 명확화, 연장 옵션 설정)을 철저히 정비해야 하며, 공인중개사는 공간 분할 및 업종 전환 인허가 요건을 사전에 점검해야 합니다. 투자자는 권리금 유무보다 실제 원리금 상환 능력과 대체 업종 유치 가능성을 기반으로 한 현실적인 수익률 분석이 필수적입니다.