상가 임대차 시장에서 계약 이행과 명도 분쟁을 사전에 방지하기 위해 활용되는 제소전 화해 제도가 일부 임대인의 우월적 지위를 남용하는 불공정 특약 강요 수단으로 변질되고 있다는 지적이 잇따르고 있다. 상가건물 임대차보호법의 강행규정을 위반한 독소조항을 화해조서에 기재해 임차인의 정당한 법적 권리를 침해하는 사례가 늘자, 법원과 세무·법률 전문가들이 강력한 주의를 당부하고 나섰다.
■ '3기 연체 무시·권리금 박탈'… 불공정 독소조항 횡행
최근 상가 임대차 현장에서는 임대인이 임차인에게 제소전 화해 신청을 필수 계약 조건으로 내세우며 불공정 조항을 강요하는 경우가 빈번하게 발생하고 있다. 대표적인 독소조항으로는 '차임 1회 연체 시 즉시 명도 및 퇴거', '권리금 회수 기회 및 원상복구비 포기', '법정 계약갱신요구권 행사 불가' 등이 꼽힌다. 현행 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임 연체액이 3기의 차임액에 달해야 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 엄격히 규정하고 있음에도, 이를 전면 무시한 특약이 임대차 시장에서 버젓이 요구되고 있는 실정이다.
■ 강행규정(제15조) 위배된 화해조서… 법원 단계서 '효력 무효'
부동산 법률 전문가들은 상가임대차법 제15조(편강행규정)에 따라 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없음을 분명히 하고 있다. 비록 제소전 화해조서가 법원에서 성립되어 확정판결과 동일한 기판력을 갖추더라도, 강행규정에 정면으로 위반된 특약에 대해서는 법원이 강제집행을 위한 집행문 부여를 거절하거나, 임차인이 청구이의의 소를 제기하여 집행력을 무효화할 수 있다. 대법원 판례 역시 법률의 강행규정을 이탈한 화해 조항의 집행력을 제한하는 엄격한 기준을 적용하고 있다.
■ 분쟁·명도 리스크 방지… 사전 법률 검토 및 특약 설계 정밀화
이에 따라 계약 초기 단계부터 개업공인중개사와 전문 변호사의 다각적인 법률 검토가 선행되어야 한다는 목소리가 높다. 임차인은 법적으로 보장된 10년의 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회를 정당하게 보호받아야 하며, 임대인 역시 위법한 독소조항 삽입으로 인해 향후 집행 불능 및 명도 지연이라는 심각한 소송 리스크를 자초하지 않아야 한다. 법원 심사 단계에서의 엄격한 독소조항 걸러내기와 더불어 양당사자의 합법적이고 균형 잡힌 특약 설계가 시급한 시점이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 법원의 제소전 화해 심사 기일에서는 강행규정 위배 여부에 대한 사법적 검증 절차가 한층 엄격해질 전망이다. 임대인은 명도 집행 불능 리스크를 사전에 예방하기 위해 상가임대차법상 3기 차임 연체 기준을 준수해야 하며, 임차인 및 상가 투자자는 계약 체결 시 권리금 포기 강제 조항 및 독소 특약 유무를 철저히 검토해야 한다. 공실뉴스는 임대인과 임차인 모두가 법적 테두리 안에서 안전한 계약을 체결할 수 있도록 실전 법률·세무 체크포인트를 지속적으로 안내할 예정이다.