재건축 추진 단지 내 상가 소유자에게 아파트 입주권이 부여되는지 여부를 둘러싸고 조합원 간 갈등과 법적 분쟁이 끊이지 않고 있다. 도시 및 주거환경정비법상 상가 조합원은 원칙적으로 새로 신축되는 상가(복리시설)를 분양받는 것이 원칙이나, 일정 법적 요건과 조합 정관 기준을 충족할 경우 예외적으로 아파트 주택 분양권을 부여받을 수 있다. 이에 따라 상가 지분 투자나 매매를 중개하는 현장에서는 정관 조항과 감정평가 산정 방식을 명확히 파악해야 한다는 지적이 제기된다.
■ '원칙은 상가, 예외는 아파트'… 입주권 가르는 핵심 기준
현행 도시 및 주거환경정비법 시행령에 따르면 재건축 상가 조합원이 아파트 입주권을 얻기 위해서는 엄격한 요건을 갖춰야 한다. 신축될 아파트의 최소 분양가에 정관으로 정한 산정비율(보통 1.0)을 곱한 금액 이상을 기존 상가의 권리가액으로 인정받아야만 아파트 신청 자격이 부여된다. 만약 기존 상가의 권리가액이 이에 미달할 경우, 조합원 전원의 동의나 정관 개정을 통해 산정비율을 0.1~0.9 수준으로 낮추지 않는 한 아파트 분양권 취득은 불가능하다. 정관 개정 시 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필수적이어서 상가 조합원과 아파트 조합원 간 대립이 자주 발생한다.
■ 지분 쪼개기 방지 빗장… 권리산정기준일·최소 지분 유의
상가를 여러 개로 쪼개어 다수의 아파트 입주권을 노리는 편법 투자를 막기 위한 제도적 장치도 강력하게 작동하고 있다. 정비구역 지정 고시일 혹은 지자체장이 별도로 지정한 권리산정기준일 이후에 분할된 상가 지분은 원칙적으로 아파트 분양 대상에서 제외되며 현금청산 대상이 된다. 특히 최근에는 상가 공유지분권을 악용한 투기 행위를 차단하기 위해 조례 및 관련 지침이 엄격해지면서, 단순히 상가 한 칸이나 미세 지분을 소유하는 것만으로는 주택 분양권을 장담할 수 없는 구조다.
■ 감정평가액 산정과 정관 변수… 중개 실무서 꼼꼼히 따져야
실무적으로 가장 큰 위험 요소는 재건축 사업 진행 과정에서 변동되는 권리가액과 정관 변경 여부다. 사업시행계획인가 이후 수행되는 감정평가 결과에 따라 기존 상가 권리가액이 예상보다 낮게 산정되면 아파트 입주권 자격을 상실할 수 있다. 또한 초기 사업 단계에서 상가 조합원 회유를 위해 약속했던 정관 변경안이 추후 총회에서 부결되거나 법원 소송으로 무효화되는 사례도 빈번하다. 이에 따라 중개사와 투자자는 계약 작성 전 정관 내용과 상가협의회와의 합의서 법적 효력을 면밀히 검증해야 한다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 재건축 정비사업장에서는 상가 조합원과의 갈등 방지 및 사업 속도 제고를 위해 아파트 입주권 부여 기준을 둘러싼 정관 개정 공방이 더욱 치열해질 전망이다. 임대인과 투자자는 막연한 기대감으로 상가를 매수하기보다 조합 정관 내 산정비율과 권리산정기준일 도과 여부를 반드시 확인해야 한다. 공인중개사는 매매 계약 특약사항에 아파트 입주권 미지급 시 계약 해제 또는 조건 변경에 관한 조항을 명확히 기재하여 차후 분쟁 리스크를 사전 차단해야 한다.