오피스·물류센터 등 우량 기초자산 기반 리츠 배당 매력 부각 주가 하락으로 시가 배당률 상승… 분기 배당주로 은퇴자 뭉칫돈 유입 금리 인하 사이클 진입 시 리파이낸싱 비용 감소로 수익성 개선 전망