65세 이상 고령 인구 비중 급증 속 생계형 임대 사업자 우려 확대 상가 수익률 하락과 고금리 여파로 수도권·지방 공실 양극화 심화 전문 임대관리 도입과 공간 리밸런싱이 공실 방어의 핵심 과제