대한민국이 65세 이상 초고령 사회에 빠르게 진입하면서 은퇴 자금을 수익형 부동산에 투자해 생계를 유지하던 고령층 임대인들의 불안감이 극에 달하고 있다. 경기 둔화와 소비 패턴 변화가 맞물리면서 상가 공실률이 급증하고 임대 수익률이 급감하는 이중고에 직면했기 때문이다.
■ 은퇴 자금 쏟아부었는데… 전국 상가 공실률 13.5% 육박
한국부동산원 통계에 따르면 전국 중대형 상가 평균 공실률은 13.5% 수준으로 집계됐다. 노후 대비를 위해 상가나 오피스텔에 은퇴 자금을 집행했던 60대 이상 고령층 임대인들이 임대수입 감소와 고금리 이자 부담으로 거센 압박을 받고 있다. 특히 테넌트(임차인) 이탈 이후 신규 계약이 체결되지 않는 공실 장기화 현상이 전국 주요 상권으로 확산되는 추세다.
■ 온라인 소비 전환과 고정비 상승… 임차인 영업난이 임대인 공실 공포로
소비 구조가 오프라인에서 온라인 플랫폼으로 급격히 재편되면서 골목상권과 집합상가의 유동인구가 눈에 띄게 줄었다. 여기에 인건비와 원자재 가격 상승으로 자영업 폐업률이 증가함에 따라 임대차 시장의 선순환 구조가 깨졌다. 이에 따라 임대료를 감액해서라도 공실을 막으려는 임대인이 늘고 있으나, 관리비와 공과금을 임대인이 직접 부담해야 하는 위험 요소는 점차 커지고 있다.
■ 단순 임대차 넘어 '전문 임대관리·공간 재구성' 필수 시대
전문가들은 단순히 부동산 공인중개업소에 물건을 맡겨두는 수동적 임대 관리 방식으로는 공실을 해소하기 어렵다고 조언한다. 공유 주방, 메디컬 앵커 테넌트 유치, 관리 전문 프롭테크 기업을 활용한 위탁 관리 등 적극적인 공간 리밸런싱이 요구된다. 또한 고령층 임대인들의 자산 손실을 막기 위해 체계적인 세무·법률 자문 및 공실 리스크 분산 대책이 시급한 시점이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
고령 인구 증가와 내수 경기 침체가 맞물리면서 상업용 부동산의 수익성 양극화는 당분간 지속될 전망이다. 임대인과 공인중개사는 신규 계약 체결 시 렌트프리(무상임대) 기간 설정, 업종 제한 완화 등 차별화된 특약 조건을 적극 활용해야 한다. 아울러 상가 공실 장기화 방지를 위해 매매 및 임대 조건 수시 수정, 전문 프롭테크 관리 솔루션을 도입하는 등 발 빠른 리스크 관리가 요구된다.