"원·달러 환율 1,390원대 등락"… 안전 배당 자산 '인프라·오피스 리츠'로 뭉칫돈

▲ 여의도 금융가 증권사 트레이딩 룸. 고환율과 글로벌 변동성 장세 속에 연 7~9%대 안정적 배당 수익률을 제공하는 공모 리츠에 시중 자금이 집중되고 있다.

원·달러 환율이 1,380~1,390원대의 높은 변동성 구간을 유지하고 국내외 증시의 변동성이 확대되자, 위험 자산 대신 '예측 가능한 고배당 현금흐름'을 창출하는 상장 공모 리츠(REITs)와 인프라 펀드로 시중 뭉칫돈이 대거 유입되고 있다. 특히 서울 핵심 권역 프라임 오피스와 데이터센터, 물류 인프라를 기초자산으로 편입한 우량 리츠들이 연 7~9%대 배당 매력을 뽐내며 자산가들의 필수 방어주로 급부상했다.

■ 주가 바닥 찍고 반등세… 고금리 할인율 해소 국면
지난 2년간 고금리 장기화 우려로 자산 가치 하락과 조달 금리 상승의 이중고를 겪었던 상장 리츠 지수가 뚜렷한 반등 곡선을 그리고 있다.
한국거래소에 따르면 주요 상장 리츠로 구성된 'KRX 리츠 TOP 10 지수'는 최근 3개월간 저점 대비 15% 이상 상승했다. 미국 연준(Fed)의 피벗(통화정책 전환) 시작과 맞물려 리츠의 리파이낸싱(차환) 금리 부담이 정점을 통과했다는 안도감이 투자 심리를 자극했다.

■ 서울 CBD·GBD 오피스 공실률 2%대 유지… 든든한 임대료 배당
리츠의 기초체력을 뒷받침하는 핵심 요인은 서울 도심(CBD)과 강남(GBD)의 '프라임 오피스 품귀 현상'이다.
글로벌 대기업과 금융기관의 수요가 지속되면서 서울 핵심 오피스의 자연 공실률은 2% 미만의 완전고용 상태를 유지하고 있다. 이에 따라 매년 물가상승률을 반영해 임대료가 4~5%씩 인상되면서, 리츠 법인의 분기별 배당 여력이 오히려 강화되는 선순환이 확인되고 있다.

■ 퇴직연금·ISA 계좌 활용한 절세형 장기 투자 인기
개인 투자자들의 투자 패턴도 진화하고 있다. 일반 주식 계좌 대신 개인형 퇴직연금(IRP)이나 개인종합자산관리계좌(ISA)를 통해 리츠를 분할 매수함으로써 배당소득세(15.4%) 비과세 및 과세이연 혜택을 극대화하는 전략이 유행하고 있다.
증권가 관계자는 "주가 시세 차익보다는 분기마다 따박따박 들어오는 현금 배당을 재투자하는 복리 효과를 노린 은퇴 준비 자금이 대거 유입되고 있다"고 설명했다.