서울 서초 잠원 자이 (공실뉴스 드론 영상)
서울 아파트 시장에서 강남권과 비강남권의 가격 흐름이 뚜렷하게 엇갈리고 있다.
하지만 강남 3구는 다른 흐름을 보였다.
한국부동산원의 2026년 10월 첫째 주 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 상승하며 87주 연속 상승세를 이어갔다.
강남구 아파트 매매가격은 한 주 동안 0.34% 하락했고, 서초구는 0.27%, 송파구는 0.19% 떨어졌다.
강남구와 서초구는 9주 연속 하락세를 이어갔고, 송파구도 하락세를 보였다.
한국부동산원은 강남구의 경우 대치동과 압구정동, 서초구는 반포동과 잠원동 등 고가 아파트가 밀집한 지역을 중심으로 하락 거래가 이어지고 있다고 분석했다.
반면 서울 외곽과 중저가 아파트가 많은 지역에서는 상승세가 이어지고 있다.
서대문구는 0.36% 상승했고, 강북구는 0.35%, 금천구 0.34%, 관악구 0.33%, 도봉구 0.32%, 노원구 0.31%, 구로구는 0.28% 상승했다.
서울 전체 아파트 가격은 상승하고 있지만 내부적으로는 고가 아파트가 많은 지역과 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역의 움직임이 달라지고 있는 것이다.
가격대별 거래에서도 비슷한 흐름이 나타나고 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 들어 9월 28일까지 신고된 서울 아파트 매매 거래는 5만1803건으로 지난해 같은 기간보다 20.9% 감소했다.
전체 거래량은 줄었지만 10억원 이하 아파트 거래 비중은 오히려 증가했다.
올해 10억원 이하 아파트 거래는 2만8970건으로 전체 서울 아파트 거래의 55.9%를 차지했다.
지난해 같은 기간 10억원 이하 아파트 거래 비중은 47.2%였다.
1년 사이 8.7%포인트 증가한 것이다.
10억원 이하 아파트 거래가 가장 많았던 지역은 노원구로 5557건을 기록했다.
이어 구로구 2698건, 강서구 2231건, 도봉구 2186건, 중랑구 2173건 순이었다.
대출 규제와 높은 금리 부담이 이어지면서 상대적으로 자금 조달이 가능한 중저가 아파트에 실수요가 집중되는 모습으로 해석된다.
강남 고가 아파트의 가격 조정은 실제 거래에서도 확인되고 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 개포동 래미안블레스티지 전용 59㎡는 지난 9월 22일 25억원에 거래됐다.
같은 주택형은 올해 1월 31일 32억원에 거래된 바 있어 약 7억원 낮은 가격이다.
대치동 은마아파트 전용 76㎡도 9월 14일 31억3000만원에 거래돼 지난해 11월 최고 거래가격인 38억원보다 6억7000만원 낮았다.
강남권에서는 정부의 세제 개편 이후 매물이 증가한 점도 가격 조정에 영향을 주고 있다.
지난 8월 세제 개편안 발표 이후 강남·서초·송파 등 강남 3구에서는 매물이 증가했고 일부 고가 아파트에서 가격을 낮춘 거래가 나타나고 있다.
반면 중저가 아파트가 많은 서울 외곽 지역에서는 거래와 가격 상승이 함께 나타나는 지역이 늘고 있다.
서울 외곽뿐만 아니라 경기 주요 지역에서도 상승세가 나타나고 있다.
10월 첫째 주 수원 영통구 아파트 매매가격은 0.62% 상승했고, 성남 분당구는 0.56%, 안양 동안구는 0.41% 올랐다.
서울 강북권과 수도권 주요 지역을 중심으로 실수요가 이동하는 흐름이 나타나고 있는 것이다.
현재 서울 아파트 시장은 모든 지역이 같은 방향으로 움직이는 시장이라고 보기 어렵다.
고가 아파트가 밀집한 강남 3구에서는 가격 조정이 나타나는 반면, 상대적으로 가격 부담이 낮은 서울 외곽과 일부 수도권 지역에서는 상승세가 이어지고 있다.
특히 전체 거래 가운데 10억원 이하 아파트가 차지하는 비중이 55.9%까지 높아졌다는 점은 현재 매수 수요가 어느 가격대에 집중되고 있는지를 보여주는 지표다.
앞으로 서울 아파트 시장을 판단할 때는 서울 평균 가격만 보기보다 실제 거래가 어느 지역과 어느 가격대에서 발생하고 있는지 함께 살펴볼 필요가 있다.