지난 5월 9일을 기점으로 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 공식 종료되면서 서울 아파트 시장이 급격한 '거래 절벽' 국면으로 접어들고 있다. 규제지역 내 다주택자의 양도세율이 최고 82.5%까지 치솟으면서 다주택자들이 매물을 거두어들이고 관망세로 돌아서는 모양새다.
■ 다주택자 세금 폭탄 현실화... 최고 82.5% 세율 적용
이번 양도세 중과 유예 조치 종료로 인해 서울 등 조정대상지역 및 투기과열지구 내 다주택자들은 주택 처분 시 막대한 세금 부담을 안게 되었다. 기본 세율에 최대 30%포인트가 가산되는 중과세율이 적용되면서 사실상 매매를 통한 자산 회수가 어려워졌다는 분석이 지배적이다. 세무 전문가들은 보유세 부담보다 양도세 부담이 더 커지면서 매물이 잠기는 현상이 장기화될 것으로 보고 있다.
■ 공급 물량 56% 급감... 수요 억제책 속 가격 버티기
더욱이 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 인허가 감소와 공사비 급등 여파로 전년 대비 56%가량 급감했다. 수요는 세제 규제로 묶여 있으나, 시중에 유통되는 신규 공급 자체가 원천 차단되면서 시장 가격은 거래량 감소에도 불구하고 쉽게 떨어지지 않는 강한 하방 경직성을 유지하고 있다.
■ '똘똘한 한 채' 집중... 양극화 심화 우려
다주택 유지가 어려워진 자산가들이 외곽 주택을 처분하고 강남 3구와 한강변 등 핵심 상급지의 고가 아파트 한 채에 집중하는 '똘똘한 한 채' 현상이 더욱 공고해지고 있다. 이에 따라 상급지와 하급지 간의 가격 격차가 더욱 벌어지는 부동산 시장 양극화가 2026년 하반기 핵심 쟁점으로 부각될 전망이다.
정부의 수요 억제책과 만성적인 공급 부족이 겹치면서 서울 아파트 시장은 단기적으로 거래가 극도로 위축된 소강상태를 유지할 것으로 보인다. 다만 공급 가뭄이 해결되지 않는 한, 핵심 지역을 중심으로 한 대기 수요와 가격 상승 압력은 수면 아래에서 계속 지속될 것이라는 분석이 지배적이다.