최근 서울 서초구와 강남구 일대 주요 단지들이 줄줄이 신고가를 갈아치우며 강한 상승세를 증명하고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초구 반포동 ‘아크로리버파크(전용 84㎡)’는 지난달 19일 63억 원에 거래되며 직전 최고가를 한 달 만에 3억 원이나 웃돌았습니다. 잠원동 ‘신반포자이(전용 59㎡)’ 역시 38억 9000만 원에 손바뀜하며 1년여 만에 8억 원 이상 급등한 신고가를 기록했습니다. 강남구 압구정동 ‘현대13차(전용 108㎡)’는 2년 전보다 17억 원이 뛴 58억 5000만 원에, 개포동 ‘래미안블레스티지(전용 84㎡)’는 34억 5000만 원에 각각 매매 계약을 체결해 시장을 놀라게 했습니다.
용산·송파 등 초고가 거점 지역으로 확산되는 매수세
강남·서초구뿐만 아니라 용산구와 송파구 등 서울의 핵심 거점 지역에서도 최고가 거래가 잇따르고 있습니다. 전통적인 부촌인 용산구 한남동의 ‘한남더힐(전용 59㎡)’은 지난달 22일 기존 거래보다 6억 8000만 원 오른 38억 원에 새 주인을 찾으며 신고가를 썼습니다. 송파구 가락동 ‘현대(60동, 전용 84㎡)’ 또한 지난달 8일 14억 8200만 원에 거래되며 역대 최고가를 기록했습니다. 한국부동산원 통계에서도 5월 마지막 주 기준 송파(0.28%), 서초(0.2%), 강남(0.14%) 등이 뚜렷한 오름세를 보이며 하락 우려를 지우고 상승 전환한 것으로 집계되었습니다.
묶여버린 주택담보대출, 자산가들에게는 무용지물
현재 정부 규제에 따라 규제지역 내 주택담보대출은 집값 구간별로 엄격하게 제한되고 있습니다. 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 25억 원 초과 고가 주택은 최대 2억 원 수준으로 한도가 묶여 있는 데다 총부채원리금상환비율(DSR)까지 적용되어 실제 빌릴 수 있는 금액은 더 적습니다. 예컨대 30억 원짜리 아파트를 사더라도 대출은 2억 원에 불과해 매수 자금의 대부분을 스스로 조달해야 합니다. 결과적으로 이러한 대출 규제는 자금력이 부족한 실수요층의 발을 묶을 뿐, 애초에 대출 의존도가 낮은 자산가들에게는 타격을 주지 못하는 구조적 한계를 드러내고 있습니다.
공급 부족과 재건축 기대감이 맞물린 ‘강남 불패’
전문가들은 역대 최고 수준의 규제 속에서도 초고가 시장이 버티는 이유로 공급 부족과 미래 가치를 꼽습니다. “25억 원 초과 시장은 주로 대출이 필요 없는 ‘현금 부자’들이 움직이는 그들만의 시장”이라며 “신축 희소성에 따른 공급 부족 우려, 주요 단지들의 재건축 기대감, 그리고 똘똘한 한 채를 선호하는 현금 매수층의 수요가 삼박자를 이루면서 독자적인 가격 방어력을 형성하고 있다”고 분석했습니다.
대출 규제와 다주택자 양도세 중과 이슈 등 악재가 겹친 상황에서도 서울 핵심지의 신고가 랠리는 당분간 시장의 심리를 자극할 것으로 보입니다. 다만, 과거 호황기에 비해 전체적인 거래량 자체가 많지 않고, 향후 종합부동산세 제도 변화 및 토지거래허가구역 연장 여부 등 정책적 변수가 남아 있어 이 같은 상승세가 서울 전역으로 가파르게 확산될지는 조금 더 지본적인 관망이 필요하다는 게 업계의 중론입니다.