"공실 건물, 공유창고로 변신"… 지하·상층부 죽은 공간 살리는 마이크로 풀필먼트

▲ 서울 도심 빌딩 지하에 구축된 무인 셀프 스토리지(공유창고) 전경. IoT 스마트 도어락과 24시간 항온항습 시스템을 갖춰 죽은 공간을 고수익 자산으로 바꿨다.

상가와 오피스 빌딩에서 채광과 환기가 취약해 임차인을 구하기 가장 까다로웠던 '지하층'과 '엘리베이터 없는 상층부'가 무인 도심형 공유창고(셀프 스토리지)로 화려하게 탈바꿈하고 있다. 1인 가구의 좁은 주거 공간 한계와 이커머스 소상공인들의 재고 보관 수요가 맞물리며, 방치되던 골칫거리 공실이 연 10% 이상의 안정적 수익을 내는 알짜 공간으로 재탄생하고 있다.

■ 곰팡이 피던 빌딩 지하… 쾌적한 프리미엄 스토리지로 변신
서울 마포구의 5층 빌딩을 소유한 임대인은 2년간 비어있던 지하 1층 80평 공간을 전문 셀프 스토리지 브랜드와 협업해 60개의 모듈형 보관함으로 리모델링했다.
공기 순환 덕트와 항온항습 장치를 완비하고 스마트폰 앱 기반의 IoT 무인 출입 통제 솔루션을 도입하자 오픈 3개월 만에 입주율 90%를 돌파했다. 보증금과 월세를 깎아가며 겨우 맞췄던 과거 노래방·당구장 임대 시절보다 월 순수익이 약 1.8배 늘어났다.

■ 캠핑족·취미용품부터 온라인 쇼핑몰 재고까지 고객층 다변화
도심형 셀프 스토리지의 이용자는 매우 다양하다. 계절 가전, 스키·캠핑 장비, 골프백, 아이들 지난 계절 옷 등을 보관하려는 인근 아파트 및 오피스텔 거주민이 60%를 차지한다.
나머지 40%는 동대문이나 스마트스토어를 운영하는 1인 셀러들이다. 비싼 도심 사무실을 임대하지 않고도 집 근처 지하 창고에 물품을 보관하고 바로 택배를 발송하는 마이크로 풀필먼트 거점으로 활용하는 것이다.

■ 인건비 0원, 연체 위험 제로의 스마트 운영 모델
건물주들이 무인 공유창고 모델에 열광하는 또 다른 이유는 '운영 스트레스 제로'에 있다.
상주 관리자 없이 100% 무인 앱으로 결제와 출입이 통제되며, 월 이용료가 신용카드로 자동 결제되기 때문에 임대차 분쟁이나 월세 연체 위험이 원천 차단된다. 전문 운영사가 시설 시공부터 회원 모집, CS 응대까지 일괄 위탁 관리해주는 구조도 자산가들의 호응을 얻고 있다.