아파트 단지 내 상가 전면부 대지나 주차장 등 공용 부지를 둘러싼 아파트 입주민과 상가 소유자 간의 갈등에서 법원이 상가 측의 독점적 사용 권한을 인정하지 않는 판결을 내렸다. 그동안 관행적으로 상가 앞 대지를 테라스나 전용 주차 공간으로 활용해 온 임대인과 임차인들의 입지가 좁아질 것으로 보인다. 부동산 중개 및 임대차 현장에서는 대지권 지분에 대한 정밀한 분석과 계약서 특약 작성이 더욱 중요해졌다는 지적이다.
■ 현황 및 핵심 지표
최근 사법부는 아파트 단지 내 대지에 대해 상가 구분소유자가 특정 부분을 독점적으로 사용할 수 없다고 엄격히 판단했다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)에 따르면 단지 내 대지는 아파트와 상가 구분소유자 전체의 공유 물건에 해당한다. 규약이나 별도의 합의가 없는 한 특정 주체에게 독점적 점유·사용권이 부여되지 않는다는 점이 재확인된 셈이다. 이에 따라 상가가 단지 내 공용 대지를 무단 점유할 경우 임대료 상당의 부당이득반환 의무가 발생할 수 있다.
■ 원인 및 파급 효과
그간 상당수 상가 임대인과 임차인은 상가 전면부 공지(공공공지 또는 공용대지)에 데크를 설치해 야외 테라스 영업을 하거나, 상가 전용 주차구역으로 지정해 사용하는 등 사적 점유 관행을 이어왔다. 하지만 입주자대표회의의 반발과 법적 대응이 가시화되면서 영업 중단 및 시설물 철거 리스크가 수면 위로 떠올랐다. 특히 F&B(식음료)나 카페 등 테라스 활용을 전제로 체결된 임대차 계약의 경우, 점유 불가 처분에 따른 임차인의 계약 해지 요구 및 손해배상 청구 분쟁으로 확전될 가능성이 높은 것으로 분석된다.
■ 관련 정책 및 데이터 분석
법조계 및 현장 전문가들은 집합건물법 제10조(공용부분의 공유) 및 제11조(공용부분의 사용권)의 법률적 취지를 엄격히 해석해야 한다고 조언한다. 등기부등본상 대지권 비율이 표기되어 있더라도 이는 단지 전체 대지에 대한 지분권일 뿐, 특정 구역을 전용할 수 있는 단독 소유권을 의미하지 않는다는 지적이다. 단지 관리규약에 상가의 대지 사용권이 명시되어 있지 않다면 구분소유자 전원의 동의 없이는 점유의 정당성을 입증하기 어렵다는 것이 법원의 일관된 기조다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
상가 전면부 데크나 주차장의 독점 사용은 법적 분쟁 시 철거 대상이 될 수 있음을 인지해야 한다. 임대차 계약 체결 시 "외부 공용 부지의 사용 제한이나 철거 명령 발생 시 임대인의 귀책사유로 보지 않는다"는 취지의 원상복구 및 면책 특약을 명시하여 법적 리스크를 사전 차단해야 한다. 임차인에게 상가 브리핑 시 전면 공지나 테라스 공간이 '전용 공간'이 아닌 공유 대지임을 분명히 설명해야 한다. 중개대상물 확인설명서 작성 시 대지권의 법적 성격을 정확히 기술하고, 외부 시설물 무단 설치 시 발생할 수 있는 철거 리스크를 사전 고지하여 중개 분쟁을 예방해야 한다.