고금리 장기화와 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 우려가 자산운용업계를 흔드는 가운데, 대체투자 시장에서 정밀한 리스크 관리와 구조화 역량이 핵심 경쟁력으로 부상하고 있다. 유나이티드파트너스자산운용의 안상희 이사는 본지와의 인터뷰에서 침체된 부동산 시장의 반전 카드로 '선제적 구조조정과 입체적 자산 재평가'를 제시했다. 시장의 불안감이 고조될수록 본질적인 자산 가치에 집중해야 한다는 전문 운용역의 현장 목소리를 들어봤다.
■ 'PF 부실 여파 속 안전장치 구조화가 투자 성패 갈라'
최근 부동산 대체투자 시장은 기존의 고수익 추구형 모델에서 벗어나 원금 보존 중심의 유동성 확보로 빠르게 전환되고 있다. 안상희 이사는 '과거와 같은 과도한 레버리지 활용은 더 이상 시장에서 통하지 않는다'며 'LTV(담보인정비율) 50% 이하의 선순위 대출 채권과 같이 확실한 담보력을 갖춘 상품 위주로 재편이 불가피하다'고 분석했다. 특히 부실 사업장의 매각 및 재구조화 과정에서 발생할 수 있는 원금 손실 위험을 사전에 차단하는 철저한 스트레스 테스트의 중요성을 강조했다.
■ 상업용 부동산 공실 대응… '기술 결합된 밸류애드 전략 시급'
오피스 및 상업시설의 양극화가 심화되는 상황에서 자산의 운용 효율성을 높이는 전략도 핵심 과제로 꼽힌다. 안 이사는 '단순히 임대료를 낮춰 공실을 채우는 방식은 자산 가치를 하락시킬 뿐'이라며 '스마트 빌딩 솔루션 도입과 공간 재설계를 통한 밸류애드(Value-Add) 전략으로 앵커 테넌트를 유치해야 한다'고 제언했다. 실제로 자산의 효율적 리모델링을 거친 상업용 물건의 경우 평균 15~20% 수준의 임대 수익성 개선 효과를 거두고 있다는 설명이다.
■ '대체투자 패러다임 변화… 물류·데이터센터 등 포트폴리오 다변화'
부동산 자산운용의 미래 지향점으로는 전통적인 주택·오피스를 넘어선 신성장 자산군으로의 확장이 제시됐다. 안상희 이사는 '물류센터의 수급 불균형이 해소되고 AI 산업 확대에 따른 데이터센터 수요가 급증하는 흐름을 주목해야 한다'고 밝혔다. 아울러 '기관투자자와 개인 고액자산가 모두 분산 투자 및 예측 가능한 캐시플로우를 선호함에 따라, 다각화된 포트폴리오 구축이 대체투자 전문 운용사의 생존 조건이 될 것'이라고 진단했다.
■ 향후 트렌드 및 전망
부동산 금융 시장의 불확실성이 지속되는 가운데, 대체투자 전문 자산운용사들은 위기를 자산 재평가와 내실 다지기의 기회로 삼고 있다. 철저한 리스크 관리와 입체적인 자산 가치 제고 전략이 시장의 새로운 표준으로 자리 잡을 전망이다.