[단독] 강남 ‘폴스타인 논현’, 통째로 공매 나왔다… 감정가 2,883억 원 ‘일괄 입찰’

당초 지상 상가 7개 호실에 2,883억 원이라는 비현실적인 가격이 매겨진 것으로 알려졌으나, 물건 세부 내역 분석 결과 지상·지하 근린생활시설과 오피스텔 80개 호실 전체를 묶어 처분하는 ‘일괄 입찰(총 4건 통매각)’ 구조인 것으로 확인됐다.

온비드 공고(관리번호: 2026-0800-046412 외 3건)에 따르면, KB부동산신탁은 서울 강남구 논현동 236-8 일대 폴스타인 논현의 토지 및 건물에 대해 일괄 매각 절차를 개시했다. 1회차 최저입찰금액은 총 감정평가액과 동일한 2,883억 2,900만 원이다.

세부 감정평가액 및 매각 대상은 다음과 같이 구성된다.

이번 매각은 각 호실별 분할 응찰이 불가능하며, 전체 물건에 대한 총액 최고가 일반경쟁 방식으로 진행된다. 입찰 보증금만 최저입찰가의 10%인 약 288억 3,290만 원에 달한다.

글래드 라이브 호텔 인수 후 리노베이션… PF 자금 회수 난항이 원인

폴스타인 논현은 과거 강남의 랜드마크 호텔이었던 ‘글래드 라이브 강남’(GLAD Live Gangnam) 부지다.

시행사인 테라앤파트너스는 지난 2021~2022년 DL그룹 측으로부터 해당 부지와 건물을 약 1,061억 원에 매입한 뒤, 기존 건축물의 뼈대를 활용한 전면 대수선 및 리노베이션을 거쳐 지하 5층~지상 19층 규모의 하이엔드 주거·근생 복합단지로 탈바꿈시켰다.

그러나 2024년 1월 완공 이후 고금리 장기화와 강남권 하이엔드 오피스텔 분양 경기 악화가 맞물리면서 자금 회수에 차질이 빚어졌다. 미분양 누적 및 PF 대출금 상환 기일 도래로 대주단과의 만기 연장 합의가 결렬되자, 담보신탁 1순위 수익권자인 대주단의 요청에 따라 수탁사인 KB부동산신탁이 담보물 강제 처분(공매) 절차에 착수한 것으로 풀이된다.

대규모 자금 조달 리스크: 입찰 참가자는 2,800억 원대 인수 대금 외에도 취득세 및 취득 부대비용을 감당할 수 있는 기관투자자나 대형 디벨로퍼로 한정될 수밖에 없다.

명도 및 임대차 승계 문제: 공고 조건상 ‘명도책임: 매수자’로 규정되어 있다. 이미 일부 임대차 계약이 체결되었거나 운영 중인 근린생활시설 및 오피스텔 점유권 문제를 낙찰자가 온전히 떠안아야 한다.

유찰 가능성과 NPL 엑시트 시나리오: 첫 회차에 2,883억 원 전액을 베팅하기보다는 수차례 유찰을 거쳐 매각가가 감액된 뒤 부실채권(NPL) 펀드나 대체투자 운용사들이 저가 매수에 나설 가능성이 높다는 게 대체적인 시장 평가다.