수도권을 중심으로 신축 아파트 분양가가 급격히 상승하면서 예비 청약자들의 셈법이 한층 복잡해지고 있다. 공사비와 인건비 급등이 지속되는 가운데 신규 공급 물량 가뭄까지 겹치면서 '지금이 가장 저렴하다'는 심리가 확산되는 양상이다. 이에 따라 수도권 핵심 입지와 가격 경쟁력을 갖춘 단지로 청약 수요가 급격히 쏠리는 반면, 입지 경쟁력이 떨어지는 외곽 지역은 소외되는 양극화 현상이 가속화되고 있다.

■ 3.3㎡당 분양가 3000만원 육박… '오늘이 제일 쌉니다' 현실화
부동산 전문 조사 기관에 따르면 수도권 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 최근 2,800만~3,000만 원 선을 위협하며 역대 최고치를 경신 중이다. 불과 1~2년 전만 해도 국민평형인 전용면적 84㎡ 기준으로 7억~8억 원대에 형성되던 분양가가 최근에는 10억~12억 원을 웃도는 단지가 속출하고 있다. 서울 주요 도심은 물론 경기·인천 등 수도권 상급지에서도 분양가 상향 평준화가 고착화되면서 청약 시장 내 가격 저항선이 점차 무너지고 있다는 분석이다.

■ 원자재·인건비 연쇄 상승… 분양가 상한제 단지마저 가격 올려
이 같은 분양가 고공행진의 주된 원인으로는 시멘트·철근 등 핵심 건설 원자재 가격 폭등과 금융비용 증가가 꼽힌다. 건설공사비지수가 지속적으로 상승함에 따라 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 및 분양가 상한제 적용 단지조차 기본형 건축비 인상분을 반영할 수밖에 없는 실정이다. 업계 관계자들은 '제로에너지 건축 의무화' 등 친환경 규제 강화와 정비사업 공사비 증액 갈등까지 겹쳐 향후 공급되는 신축 단지의 분양가 하락 가능성은 사실상 제로에 가깝다고 입을 모은다.

■ '가성비·입지' 따라 명암 갈라져… 옥석 가리기 심화 전망
대출 규제 강화와 고금리 부담 속에서도 대단지·역세권·유명 브랜드 아파트 등 핵심 상급지 청약 현장에는 수만 명의 인파가 몰려 높은 청약 경쟁률을 기록하고 있다. 반면, 입지 여건이 미흡하거나 주변 시세 대비 분양가가 과도하게 높게 책정된 단지는 미달 사태가 발생하는 등 차별화가 뚜렷하다. 실수요자들이 무조건적인 청약보다 시세 차익 여부와 '실속형 입지'를 엄격하게 따지는 옥석 가리기에 나선 결과로 풀이된다.

■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트

원자재 가격 상승과 인허가 물량 감소 영향으로 신축 공급 부족에 따른 분양가 상향 흐름은 향후 2~3년간 계속될 것으로 보인다. 수험생과 투자자는 당첨 후 DSR 대출 한도와 잔금 조달 계획을 철저히 검토해야 하며, 임대인 및 중개사는 분양권 전매 제한 기간, 실거주 의무 등 세부 정책 규제를 명확히 숙지해 거래 위험을 최소화할 필요가 있다.