"빌딩의 가치는 화려한 대리석 외벽이 아니라, 매달 임대료를 꼬박꼬박 내는 임차인이 채워진 '공실률 수치'가 결정합니다." 서울 강남과 여의도 일대 노후 오피스 빌딩 15개 동을 밸류애드(Value-add·가치 제고)하여 업계의 주목을 받고 있는 케이원자산운용 한동훈 대표의 일성이다.
■ 25% 공실률로 경매 위기 몰렸던 빌딩, 6개월 만에 100% 임대 완료
한 대표가 최근 성공적으로 리모델링을 마친 테헤란로 이면의 지상 12층 오피스 빌딩은 전 소유주 시절 공실률이 25%에 달해 금융 이자를 감당하지 못하던 부실 자산이었다. 한 대표는 통임대만 고집하던 기존 틀을 깨고 층당 공간을 3~4개의 소형 섹션 오피스로 분할하고 공용 라운지와 세미나실을 지하에 확충했다. 결과는 대성공이었다. 스타트업과 전문직 법인들이 대거 입주하며 반년 만에 만실을 달성했다.
■ "임대인은 공간 관리자가 아닌 '비즈니스 파트너'가 되어야"
한 대표는 빌딩주들의 패러다임 전환을 강력히 주문했다. "임대인은 단순히 월말에 월세를 입금받는 수금자가 아닙니다. 내 건물에 입주한 기업들이 임대료 이상의 부가가치를 창출할 수 있도록 쾌적한 냉난방, 보안, 네트워크 인프라를 서포트하는 비즈니스 파트너여야 합니다. 테넌트가 성공해야 건물도 함께 번영합니다."
■ 불황기 꼬마빌딩 투자자들을 위한 3대 원칙
그는 최근 금리 부담으로 어려움을 겪는 중소형 빌딩 소유주들에게 ▲대형 임차인 1곳에 대한 과도한 의존 탈피 ▲건물 1층 F&B 테넌트의 집객력 재점검 ▲엘리베이터와 공용 화장실 청결도 등 기본 인프라 집중을 제언했다. 보이지 않는 디테일이 우량 임차인의 재계약 여부를 결정짓는다는 설명이다.
■ 향후 트렌드 및 전망
상업용 부동산 시장은 단순 임대차 알선을 넘어 공간 브랜딩과 종합 자산관리(PM) 역량이 결합된 전문 서비스로 급격히 진화하고 있다. 부동산 자산가들 역시 단순 시세차익 추구에서 벗어나 안정적 현금흐름과 공간 효율 극대화에 초점을 맞추는 체질 개선이 필수적이다.