월세 30% 낮춰도 세입자 실종… 수도권 지산·상가 공실 쇼크와 임대인 생존 전략

▲ 수도권 주요 테크노밸리 및 지식산업센터 밀집 지역 상가 전경. 1층 핵심 코너를 제외한 다수 점포에 '임대 문의' 안내문이 붙으며 상업용 부동산 시장의 한파를 보여주고 있다.

수도권 신도시와 테크노밸리를 중심으로 조성된 상업용 부동산과 지식산업센터가 전례 없는 '공실 쇼크'에 직면했다. 한때 '수익형 부동산의 블루칩'으로 불리며 대출 규제 틈새 상품으로 각광받았던 지식산업센터와 단지 내 상가가 경기 둔화와 공급 과잉, 고금리의 삼중고를 맞닥뜨리며 불 꺼진 유령 복도로 변하고 있다. 기존 시세 대비 월세를 30~40% 낮추고 수개월간의 렌트프리(무상 임대)를 내걸어도 들어올 세입자를 찾지 못해 수분양자들의 곡소리가 깊어지고 있다.

■ 1. 저금리 시절의 '공급 폭탄'이 부메랑으로… 지산 입주율 50% 붕괴 위기
상업용 부동산 업계에 따르면 경기 서남부권 및 동북부 신도시 일대에 최근 2~3년간 완공된 대형 지식산업센터의 평균 입주율은 준공 후 1년이 지나도록 40~50% 선에 머물고 있는 것으로 나타났다.
과거 저금리 기조와 주택 시장 규제 반사이익을 타고 우후죽순 분양됐던 공급 물량이 일시에 입주 시기를 맞이한 반면, 경기 침체로 스타트업과 중소 IT·제조업체들의 사무실 축소 및 폐업이 이어지면서 심각한 수급 불균형이 빚어졌다. 특히 분양 당시 70~80%에 달하는 대출을 레버리지로 활용했던 임대인들은 치솟은 대출 금리에 매달 수백만 원의 이자와 관리비를 고스란히 자비로 충당하며 한계 상황에 내몰리고 있다.

■ 2. '마이너스 피 1억'에도 매수자 실종… 상가 경매 낙찰가율 반토막
공실이 장기화되자 시장에서는 분양가보다 수천만 원에서 1억 원 이상 낮은 가격에 매도하겠다는 이른바 '마이너스 프리미엄' 매물이 쏟아져 나오고 있다. 하지만 고금리 기조 아래 상가 임대수익률이 대출금리에도 못 미치는 '역마진' 상태가 지속되자 매수 심리는 꽁꽁 얼어붙었다.
법원 경매 시장에서도 수도권 상가 및 오피스 물건의 낙찰가율은 감정가의 50~60% 선까지 곤두박질치고 있으며, 유찰 횟수가 3~4회를 넘기는 물건이 부지기수다. 전문가들은 "상권이 완전히 형성되지 않은 외곽 신도시의 경우 단순한 가격 인하만으로는 공실 해소가 어렵다"고 진단한다.

■ 3. 버티는 임대인의 생존 전략… '공간 쪼개기'와 '업종 파괴'
이 같은 위기 속에서 선제적으로 공실을 털어내기 위한 임대인들의 자구책도 진화하고 있다. 가장 대표적인 방식이 대형 호실을 10~15평 규모의 소형 공유오피스나 스튜디오형 공유작업실로 분할하여 1인 창업자와 프리랜서를 유치하는 전략이다.
또한 단순 제조업·IT 사무실에만 얽매이지 않고 라이브커머스 스튜디오, 무인 렌탈 스튜디오, 스크린 골프 등 지식산업센터 입주 자격 요건을 충족하는 신종 서비스 업종으로 타깃을 다변화하고 있다. 초기 3~6개월간 임대료를 면제해주는 파격적인 렌트프리와 인테리어 지원금(TI) 제공 역시 필수적인 협상 카드로 자리 잡았다.