수도권 외곽과 신도시를 중심으로 공급 폭탄이 터지며 공실률이 20~30%까지 치솟은 지식산업센터(지산) 시장에서 소유주들이 살아남기 위한 발 빠른 변신에 나서고 있다. 30~50평대 통임대만 고집하다가 수년째 이자만 부담하던 건물주들이 공간을 잘게 쪼개는 '섹션 오피스'와 '콘텐츠 촬영 스튜디오'로 체질을 개선하며 만실을 달성하고 있다.

■ 40평 1개 호실을 6개 독립 사무실로 분할… 청년 창업 수요 흡수
경기 하남의 한 지식산업센터 소유주는 2년 동안 비어 있던 전용 130㎡ 호실에 4,000만 원을 들여 유리 파티션과 디지털 도어록을 설치했다. 1~2인이 근무할 수 있는 독립 섹션 오피스 6개로 나누고 초고속 인터넷과 공용 탕비실을 갖추자, 인근 쇼핑몰 운영자와 프리랜서들이 몰리며 한 달 만에 전 호실 계약이 완료됐다.

■ 유튜브·라이브커머스 특화 촬영 스튜디오로 전환해 시간제 수익 창출
또 다른 성공 사례는 크리에이터들을 겨냥한 렌털 스튜디오 모델이다. 감각적인 호리존 조명과 인테리어 소품을 배치하고 무인 예약 시스템을 연동해 시간당 3만~5만 원의 대관료를 받는 구조로 전환했다. 월세 임대 대비 월 환산 수익이 180% 이상 증가하는 잭팟을 터뜨렸다.

■ 지식산업센터 입주 업종 제한 및 관리규약 위반 여부 확인 필수
다만 지식산업센터는 산업집적활성화법에 따라 입주 가능한 업종(제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등)이 법으로 엄격히 제한되어 있다. 공간 분할 임대나 스튜디오 전환 시 관리사무소의 관리규약과 관할 지자체의 업종 적합성 여부를 사전에 확인하지 않으면 이행강제금 부과 등 불이익을 당할 수 있다.

■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트

지식산업센터의 대형 평형 통임대 수요는 경기 회복 전까지 구조적으로 반등하기 어렵다. 지산 수분양자는 무작정 렌트프리만 늘리지 말고 소액 리모델링을 통한 소형화·다변화 전략을 적극 실행해야 하며, 관리단 회의를 통해 소형 호실에 대한 전기·냉난방 계량기 개별화 방안을 마련해야 한다.