주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 가입 기준인 '공시가격의 126%(공시가격 반영률 140% × 부채비율 90%)' 규제를 두고 시장의 개선 요구가 빗발치자, 정부가 보증 체계의 단계적 개편 작업에 착수했다. 획일적인 공시가 잣대로 인해 건전한 다세대·연립주택까지 보증 가입이 거절되며 역전세난과 공실을 키웠다는 비판을 수용한 조치다.

■ 빌라 70%가 보증 가입 불가… 임대인 보증금 미반환 위기 심화
지난해 공시가격 현실화율 하락과 맞물려 보증보험 가입 문턱이 대폭 높아지면서, 서울 빌라 10곳 중 7곳은 기존 전세금을 유지할 경우 보증보험 가입이 불가능한 처지에 놓였다. 세입자들은 보증보험 가입이 안 되는 빌라를 철저히 외면하고, 임대인들은 수천만 원의 보증금 차액을 돌려줄 현금이 없어 연쇄 파산 위기로 내몰렸다.

■ 공시가격 대신 '공인 감정평가액' 우선 인정 및 비율 유연화 추진
국토교통부는 공시가격이 실거래가를 제대로 반영하지 못하는 빌라의 특성을 고려해, HUG가 지정한 공인 감정평가법인의 감정평가액을 우선 인정하는 비율을 현행보다 탄력적으로 조정하는 방안을 검토 중이다. 이를 통해 정상적인 매매가와 전세가 흐름을 보이는 비아파트 단지들이 보증 안전망 안으로 복귀할 수 있을 것으로 기대된다.

■ HUG 대위변제금 회수율 제고와 무자본 갭투기 차단 병행 과제
다만 보증 문턱을 지나치게 낮출 경우 HUG의 재정 건전성이 악화되고 악성 임대인들의 무자본 갭투자가 재연될 수 있다는 반론도 만만치 않다. 금융당국은 보증 한도를 합리화하되, 임대인의 신용등급과 다주택 채무 현황을 정밀 스크리닝하는 위험 관리 시스템을 병행 구축한다는 방침이다.

■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트

전세보증보험 개편은 빙하기에 갇힌 다세대·빌라 시장의 유동성을 회복시키는 분수령이다. 빌라 임대인은 보증보험 개편 일정에 맞춰 감정평가 신청 요건을 미리 점검하고 반환보증 대출 요건을 상의해야 하며, 세입자는 계약 전 반드시 안심전세 앱을 통해 보증 가입 가능 여부를 확인해야 한다.