"126% 룰 보완책 만지작"… 고사 위기 빌라 시장 전세보증 기준 개편 움직임

▲ 서울 시내 주택가 다세대·연립 빌라 밀집 지역. 전세보증금 126% 룰 도입 이후 전세 거래 단절과 인허가 급감으로 비아파트 시장이 몸살을 앓고 있다.

전세사기 방지를 위해 도입된 HUG(주택도시보증공사)의 '전세보증금 반환보증 126% 룰(공시가격의 140% × 담보인정비율 90%)'이 빌라·다세대 등 비아파트 시장의 전세 거래를 완전히 고사시키고 신축 공급을 단절시키는 역풍을 낳자, 정부와 금융당국이 제도 보완책 마련에 착수했다. 서민 주거 사다리 역할을 해온 빌라 시장의 붕괴를 막고 실수요자의 숨통을 틔우기 위한 현실적 대안이 집중 검토되고 있다.

■ 공시가격 현실화 미흡… 시세 3억 빌라 전세 한도가 1억대 추락
현행 126% 룰의 가장 큰 맹점은 아파트와 달리 빌라의 공시가격이 실거래 시세의 50~60% 선에 불과하다는 점이다.
실제 매매가가 3억 원인 양호한 신축급 빌라의 공시가격이 1억 2,000만 원일 경우, 보증보험 가입이 가능한 전세보증금 한도는 1억 5,120만 원에 불과하다. 임대인은 수천만 원의 목돈을 임차인에게 돌려주지 못해 역전세 위기에 몰리고, 세입자는 보증보험 가입이 거절되어 입주를 포기하는 악순환이 2년째 지속됐다.

■ 신축 빌라 착공 80% 폭감… 2~3년 뒤 서민 주택 대란 경고
보증보험 문턱에 막혀 비아파트 전세 수요가 실종되자, 중소 건설사들과 건축주들이 빌라 사업을 전면 중단하면서 신규 공급 기반이 송두리째 흔들리고 있다.
통계청에 따르면 올해 수도권 다세대·연립주택 인허가 실적은 예년 평균 대비 70~80% 급감했다. 전문가들은 "아파트 가격과 분양가가 천정부지로 치솟는 상황에서 저렴한 빌라 공급마저 마르면 사회초년생과 서민 가구의 주거 불안이 걷잡을 수 없이 커질 것"이라고 경고한다.

■ 공인 감정평가 허용 및 맞춤형 비율 완화 논의
이에 따라 국토교통부는 공시가격 대신 HUG 공인 감정평가기관의 시세 감정가를 폭넓게 인정해주거나, 연체율이 낮은 우량 임대인에 한해 담보인정비율을 탄력적으로 상향하는 방안을 테이블에 올려놓고 시뮬레이션을 진행 중이다.
보증사고 예방이라는 본래 취지를 훼손하지 않으면서도 선량한 임대인과 임차인의 정상적인 거래를 복원할 절충안이 나올지 이목이 집중된다.