■ '126% 룰' 도입 후 비아파트 임대시장 구조 재편
주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 가입 요건이 공시가격의 126% 이하로 대폭 강화되면서 서울을 비롯한 수도권 비아파트 임대시장에 심각한 지각변동이 일어나고 있다. 기존 공시가격 140%에 전세가율 90%를 적용하는 이른바 '126% 룰'이 본격 시행된 이후, 보증 기준을 충족하지 못하는 다세대·연립주택이 대거 발생하면서 기존 전세 매물이 임대시장에서 자취를 감추고 있다.
■ 월세 수요 폭증과 신축 공급 절벽의 이중고
보증보험 가입이 불가능해진 전세 매물이 늘어나자 임차인들이 안전성을 확보하기 위해 월세 시장으로 빠르게 이탈하고 있다. 이에 따라 서울 빌라의 평균 월세액 및 보증부 월세 거래가는 연일 역대 최고치를 경신하는 실정이다. 여기에 건설 원가 상승 및 사업성 악화로 신축 빌라 인허가와 착공 물량이 궤멸 수준으로 급감하면서, 서민층의 사다리 역할을 하던 비아파트 주거 공급망 자체가 붕괴되고 있다는 우려가 나온다.
■ 임대인·임차인 동반 피해…역전세와 경매 대란
보증금 반환 여력이 부족한 기존 임대인들은 보증금을 낮추지 못해 역전세난에 직면하고 있으며, 이는 곧 법원 경매 물건의 폭증으로 이어지고 있다. 비아파트 경매 신청 건수가 수년 만에 최고 수준을 기록했음에도 불구하고, 유찰이 반복되면서 세입자와 집주인 모두의 자산 손실이 가중되는 악순환이 지속되고 있다.
■ 향후 트렌드 및 전망
향후 비아파트 임대시장은 정부의 전세보증 집값 산정 방식 개편 및 감정평가액 인정 범위 조정 등 유연한 제도 보완책이 마련되는 시점에 따라 분수령을 맞이할 것으로 보인다. 시장 현실을 반영하지 못한 획일적 규제가 지속될 경우, 비아파트 시장의 빠른 월세화 전가 현상과 서민층의 주무대 이탈은 더욱 가속화될 전망이다.