재건축 초과이익 환수제(재초환)에 따른 부담금 통지가 강남권에서 잇따르면서 제도를 둘러싼 논란이 다시 커지고 있다. 준공 5년이 지난 단지에 억대 부담금이 통지된 데다 부과 기한을 두고 지자체와 국토교통부의 해석까지 엇갈리고 있다.
서울 서초구는 지난 9일 반포현대 재건축조합에 179억2345만 원 규모의 재건축 부담금 예정액을 사전통지했다. 조합원 1인당 약 2억2000만 원 수준이다. 반포현대는 2021년 '반포 센트레빌 아스테리움'으로 준공된 단지다.
재건축 초과이익 환수 부담금 통지 현황과 부과 기한 쟁점.
■ 은마도 1인당 약 4억6000만 원
강남구도 아직 이주를 시작하지 않은 은마아파트 재건축조합에 약 2조 원의 부담금 예상액을 통보했다. 조합원 1인당 약 4억6000만 원이다. 재건축이익환수법에 따라 사업시행인가 이후 예정액을 알려야 하는 절차에 따른 것이다.
재초환은 재건축으로 오른 집값에서 정상적인 주택가격 상승분과 개발비용 등을 뺀 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만 원을 넘으면 초과분의 10~50%를 부담금으로 거두는 제도다. 2024년 개정법 시행으로 면제 기준이 3000만 원에서 8000만 원으로 높아졌고, 부담금 산정 시작 시점도 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 늦춰졌다.
조은희 국민의힘 의원이 서울시 자료를 분석한 결과 지난 9월 기준 서울에서 재초환 부담금 부과가 예정된 단지는 46곳, 부담금은 2조1169억 원에 이른다.
■ "올해 안" vs "2029년까지"
쟁점은 부과 기한이다. 현행법은 부과 고지를 할 수 있는 날부터 5년이 지나면 부담금을 부과할 수 없도록 하고 있다. 서초구는 반포현대 준공 연도인 2021년을 기준으로 올해 안에 부과해야 한다고 보고 예정액을 통지했다.
반면 국토부는 2023년 12월 개정된 재건축이익환수법 부칙을 근거로 2029년까지 부과할 수 있다는 해석을 검토하고 있다. 국토부는 10일 "부과 기한과 관련해 법률적 검토를 진행 중"이라며 "빠른 시일 내 검토 결과를 지자체에 안내할 계획"이라고 밝혔다. 서초구는 이의신청 등 절차를 거친 뒤 국토부 해석을 토대로 최종 고지 시기를 정할 방침이다.
■ 도입 20년, 실제 징수는 5개 단지
재초환은 2006년 도입됐지만 정권에 따라 유예와 완화가 반복되면서 실제 집행은 드물었다. 지금까지 부담금을 징수한 곳은 5개 단지, 16억3500만 원에 그친다. 2019년 헌법재판소가 핵심 조항에 합헌 결정을 내렸지만 2018년 1월 이후 새로 부과된 사례는 없다.
부과 움직임은 서울 밖으로도 번지고 있다. 대전 서구는 용문1·2·3구역을 재건축한 '둔산 더샵 엘리프'의 부담금 산정을 위해 조합 제출 자료를 검토하고 있다. 국토부의 부과 기한 해석 결과에 따라 반포현대를 비롯한 준공 단지의 실제 부과 시점이 정해질 전망이다.
자료: 서초구, 강남구, 국토교통부