송희구 "강남은 하락장, 강남 밖은 상승장"…'20% 빠진 강남은 제값' 영상 34만 회

드라마 원작 소설 '서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기'를 쓴 송희구 작가가 "강남은 하락장이고 강남이 아닌 곳은 완전 상승장"이라는 진단을 내놓은 유튜브 영상이 관심을 끌고 있다.

유튜브 채널 '부읽남TV_내집마련부터건물주까지'가 10일 올린 '현장은 완전 난리났습니다, 11월 이후 시장 이렇게 될 겁니다 [송희구 작가 1부]' 영상은 13일 기준 조회수 34만 회를 넘었다. 영상 설명에 적힌 촬영일은 11월 6일이다.

■ "40억 이상 가성비 매물 많고, 중저가는 호가 무섭다"

송 작가는 영상에서 정부 관계자들의 집값 하락 경고가 현장에서 느껴지느냐는 질문에 "별로 느껴지진 않는다"면서도 고가 시장은 사정이 다르다고 말했다. 그는 "한 40억 이상 이런 곳들은 가성비 매물이 진짜 많다"며 "55억 하던 게 48억에 나와 있고 이런 매물들이 되게 많다"고 했다.

반면 중저가 시장에 대해서는 "호가가 무섭게 오르고 있다"며 "매물을 볼 때 여러 팀이 간다"고 전했다. 오른 지역으로는 마포, 성동, 동작, 강동, 과천, 분당, 영등포, 서대문을 들었고 노원, 성북, 강북은 "더 뜨겁다"고 말했다.

고가 아파트 매물이 늘어난 이유로는 양도세 부담을 꼽았다. 그는 오래 보유한 집주인들의 양도차익이 커 "세금 내기 아깝다, 좀 더 저렴하게 팔겠다는 계산이 있는 것 같다"고 했다. 진행자가 압구정 아파트 호가가 100억 원에서 80억 원으로 내려간 사례를 묻자 "과하게 거래가 됐던 것들이 하나씩 나오는 것"이라며 "지금 20% 빠진 것들은 제값이라고 본다"고 답했다.

■ "강남 바로 밑이 버텨 추가 하락 여지 잘 모르겠다"

송 작가는 강남 아파트값의 추가 하락 여부에 대해 "잘 모르겠다"고 했다. 과천, 분당, 성동, 동작, 강동 등이 강남 가격에 "거의 붙었다"는 이유에서다. 그는 "아이러니하게도 성동 쪽하고 마포 쪽은 계속 신고가를 쓰고 있다"고 말했다.

매물 흐름에 대해서는 다주택자 양도세 중과 유예가 끝난 올해 5월 9일 이후 매물이 잠겼던 때를 예로 들며 "이 매물이 소화가 되면 또 매물이 잠기면서 또 올라갈 수 있다"고 했다. 다만 대출 규제로 집을 갈아타려는 수요가 움직이기 쉽지 않다는 점도 짚었다. 그는 지금이 강남 바로 아래 지역 보유자에게 "완전 기회"라면서도 "대출이 안 나오는 게 문제"라고 말했고, 대출이 별로 없고 현금 여력이 있는 사람에게는 "매우 좋은 타이밍"이라고 했다.

강남권 대기 수요로는 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 일반분양을 언급했다. 송 작가는 이 분양을 "역대급 로또"라고 부르며 "이거 한번 지나가면 아마 매수세가 좀 더 생기지 않을까 싶다"고 했다. 현대건설은 12일 이 단지 '디에이치 반포124'를 12월 분양한다고 밝혔다. 총 5007가구 가운데 1801가구가 일반분양 물량이다.

■ "초기 재개발·재건축은 조심해야"

송 작가는 토지거래허가구역 지정으로 갭투자가 막힌 상황에서 "속도가 잘 나고 있는 상급지 재개발로 갈아타기를 추천한다"고 말했다. 빌라는 전세를 끼고 살 수 있다는 이유를 들었고, 최소한 시공사 선정 단계까지 진행된 곳을 보라고 했다.

반대로 초기 재개발은 "더 위험하다"고 했다. 그는 재개발 구역에 빌라를 지어 쪼개 파는 사례가 있다며 "이런 것들 좀 주의해야 한다"고 말했다. 초기 재건축에 대해서도 "10년 보유, 5년 거주 요건이 안 풀린다면 강제 10년 보유가 되는 것"이라며 갈아타기를 염두에 둔 경우 주의가 필요하다고 했다.

영상 끝에서 그는 11월 기준 갈아타기가 "괜찮다"고 평가하며 "반도체 성과급 때문에 경기 남부가 상당히 많이 올랐고 그에 비해 서울이 덜 올랐다"고 말했다.

부읽남TV는 11일 송 작가 출연 2부 '"경기 외곽까지 번질 겁니다" 수도권 집값 이제 이렇게 됩니다'를 올렸으며, 이 영상 조회수도 13일 기준 25만 회를 넘었다.

자료: 유튜브 '부읽남TV_내집마련부터건물주까지'