상가 임대차 시장에서 약국과 주요 1층 상권을 중심으로 최대 3억 원 이상의 권리금이 형성되는 사례가 잇따르면서, 권리금 산정 방식과 법적 보호 범위를 둘러싼 임대인과 임차인 간의 갈등이 재점화되고 있다. 현행 법률상 임차인의 권리금 회수기회가 법적으로 보호받고 있지만, 법적 개념과 실제 시장 거래 관행 간의 격차가 커 현장 실무에서의 정교한 법률적·세무적 대응이 요구된다.

■ 현황 및 핵심 지표
최근 상가 거래 시장에 따르면 수도권 핵심 상권 내 특정 업종의 권리금 수준이 3억 6,000만 원에 육박하는 등 영업권리금과 바닥권리금의 비중이 크게 치솟은 것으로 나타났다. 권리금은 통상 영업권리금(수익성), 시설권리금(인테리어·설비), 바닥권리금(입지 프리미엄)으로 구분된다. 그러나 실제 거래 현장에서는 구체적인 객관적 근거 없이 전임차인과 후임차인 간 합의로 책정되는 경우가 많아, 계약 해지나 상가 재건축 시 상당한 금액적 분쟁으로 이어지는 실정이다.

■ 원인 및 시장 파급력
이처럼 억대 권리금이 형성되는 핵심 원인은 고수익 업종의 희소성과 특정 입지의 독점적 상권 형성 때문이다. 문제는 임대인이 상가를 직접 사용하려 하거나 건물을 재건축·리모델링할 때 발생한다. 현행 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차 기간 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방방해하지 못하도록 규정하고 있으며, 이를 위반할 경우 임대인에게 손해배상 책임을 부과하고 있어 상가 소유주들의 세심한 주의가 요구된다.

■ 관련 정책 및 데이터 분석
대법원 판례 및 법률 규정에 따르면, 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하여 기존 임차인의 권리금 회수를 방해한 경우, 손해배상액은 '신규 임차인이 지급하기로 한 권리금'과 '임대차 종료 당시의 권리금 감정평가액' 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 한정하고 있다. 따라서 법적 분쟁 발생 시 객관적인 권리금 감정평가액 산정이 승패를 가르는 핵심 데이터로 작용하게 된다.

■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트

신규 임차인과의 계약 거절 시 상가임대차법상 정당한 사유(1년 6개월 이상 비영리 목적 사용, 건물의 안전상 철거·재건축 등)를 사전에 명확히 확보해야 손해배상 청구를 방어할 수 있다. 계약 체결 시 임대차 계약서와 권리금 계약서의 주체를 명확히 분리하여 관여하지 않는 것이 유효하다. 권리금 중개 시 시설 세부 내역서 및 매출 증빙 자료를 첨부하여 향후 권리금 산정 관련 중개사고를 예방해야 한다. 중개대상물 확인설명서 작성 시 임대인의 재건축 계획 유무와 상가임대차법상 권리금 보호기간(임대차 종료 6개월 전)에 대해 양 당사자에게 명확히 서면 브리핑해야 한다.