국내 상업용 부동산 시장에서 자산 유형에 따른 양극화 현상이 더욱 가팔라지고 있다. 수도권을 중심으로 한 업무용 오피스는 기업들의 안정적인 임차 수요에 힘입어 임대료 상승세와 낮은 공실률을 이어가는 반면, 내수 경기 침체와 소비 위축의 타격을 직접 받은 상가 시장은 공실 증가와 임대료 하락이라는 이중고를 겪고 있는 것으로 나타났다.
■ 수도권 오피스 임대료 상승 지속… 주요 권역 '공실 가뭄' 여전
최근 발표된 상업용 부동산 임대동향 데이터에 따르면 수도권 오피스 임대가격지수는 전분기 대비 0.56% 상승하며 확고한 오름세를 유지했다. 서울 주요 3대 권역(GBD·YBD·CBD)을 중심으로 IT, 금융, 전문직 기업들의 임차 수요가 견조하게 유지되면서 오피스 평균 공실률은 8%대 이하의 안정적인 수준을 기록했다. 특히 입지가 우수한 프라임급 오피스의 경우 실질 공실률이 2~3% 안팎에 불과해 신규 임차 공간을 찾기 힘든 공급 부족 현상이 계속되고 있다.
■ 내수 한파 직격탄 맞은 상가… 임대료 하락에도 공실 누적
반면 상업용 상가 시장은 자영업 경기 악화와 고금리 여파로 침체의 골이 깊어지고 있다. 중소형 상가의 임대가격지수는 전분기 대비 0.18% 하락했으며, 집합상가 역시 0.15% 감소하며 하락세를 면치 못했다. 전국 중소형 상가 평균 공실률은 7.7% 수준으로 치솟았으며, 지방 및 외곽 신도시 상권의 경우 공실률이 10%를 웃도는 등 공실 장기화 현상이 점차 심화되는 양상이다.
■ 수익률 양극화 심화… 자산재평가 및 맞춤형 임대 전략 필수
이처럼 업무시설과 상업시설 간의 시장 온도차가 벌어지면서 부동산 투자 수익률 역시 선명한 양극화를 보이고 있다. 오피스 자산의 연간 투자수익률은 6%대 안팎을 유지하며 방어력을 입증한 반면, 상가 자산은 대출 이자 부담과 매출 감소가 맞물려 실질 수익률이 3~4%대로 떨어졌다. 이에 따라 상가 임대인들의 금융 비용 부담이 가중되고 있어 자산 재평가와 임대 조건 조정이 불가피하다는 지적이 나온다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
고금리 기조 유지와 내수 회복 지연으로 당분간 오피스 시장의 우위와 상가 시장의 약세 흐름은 지속될 전망이다. 상가 임대인은 고집스러운 기존 임대료 고수보다는 렌트프리(무상임대)나 매출 연동형 임대차 계약을 적극 활용해 공실 기간을 단축하는 실무 전략이 요구된다. 또한 중개사 및 투자자는 매수·임대차 검토 시 단순 수익률 수치에 현혹되지 말고 상권 내 자영업자 폐업률과 실질 렌트프리 감안 유효 임대료를 정밀하게 추산해야 한다.