도심 내 노후 관광호텔이나 숙박시설을 청년층을 위한 고품질 임대주택으로 전환하는 비주택 리모델링 사업이 부동산 임대시장의 새로운 대안으로 부상하고 있다. 고금리와 공사비 인상으로 신축 주택 공급이 위축된 가운데, 뛰어난 교통 입지를 갖춘 숙박자산을 재활용해 시세 대비 30~50% 저렴한 임대료로 공급하면서 청년 임차인과 임대사업자 모두에게 새로운 기회를 제공하고 있다는 분석이다.
■ 도심 역세권 호텔의 화려한 변신… '월 20만~30만원대' 주거 공간 탄생
최근 서울 및 수도권 주요 역세권에 위치한 관광호텔과 숙박시설들이 리모델링을 거쳐 1인 가구 맞춤형 임대주택으로 탈바꿈하고 있다. 정부 및 지자체의 공공지원 민간임대 정책과 연계된 이들 단지는 보증금 100만~500만 원, 월 임대료 20만~30만 원대의 파격적인 조건으로 제공돼 청년층의 주거비 부담을 획기적으로 낮췄다. 기존 호텔의 고급스러운 로비와 스위트룸 형태의 주거 구조, 피트니스센터·라운지 등 풍부한 커뮤니티 시설을 그대로 활용할 수 있어 입주자들의 만족도가 매우 높게 형성되고 있다.
■ 청년층 사로잡은 입지·커뮤니티… 공실률 0%대 기염
이러한 '호텔형 임대주택'은 청년층이 선호하는 초역세권 입지에 위치해 출퇴근 편의성이 뛰어난 것이 최대 강점으로 꼽힌다. 청약 및 입주 모집 시 수십 대 1의 경쟁률을 기록하며 청년 가구의 수요가 대거 쏠리고 있으며, 입주 후에도 공실률 0%대를 유지하는 등 뛰어난 가동률을 보인다. 빌라나 다세대주택 대비 보안이 철저하고 전세사기 우려가 없다는 점도 2030 세대의 선택을 이끄는 주요 요인으로 집계된다.
■ 주차장·용도변경 규제 완화가 관건… 전문 임대관리 관리비 절감 핵심
다만 숙박시설을 임대주택으로 전환하기 위해서는 용도변경에 따른 주차장 설치 기준 완화, 소방법 및 건축법적 기준 충족 등 까다로운 행정 절차를 넘어서야 한다. 또한 개별 세대 조리 시설 설치 유무와 전기·수도 등 공용 관리비 분배 방식에 대한 정밀한 설계가 요구된다. 전문가들은 단순한 리모델링에 그치지 않고 전문 프롭테크 기업이나 임대관리 전문업체와 협력해 운영 효율성을 높여야 수익률을 안정적으로 유지할 수 있다고 지적한다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
1인 가구 증가와 도심 주택 공급 부족이 지속됨에 따라, 노후 숙박 자산을 활용한 역세권 임대주택 개발 및 임대관리 시장은 향후 더욱 확산될 전망이다. 임대인과 투자자는 지자체의 비주택 용도변경 완화 지침과 용적률 인센티브 혜택을 사전에 철저히 검토해야 한다. 현장 중개사와 관리 실무자는 입주자 전용 커뮤니티 관리 규정을 수립하고, 공용 관리비 분배 방식과 단기/장기 임대 계약 특약을 매끄럽게 설계하여 공실 리스크와 세무 부담을 완벽히 방어해야 한다.