고금리 장기화와 대출 규제 강화 여파로 올해 1분기 전국 부동산 거래 금액이 전분기 대비 7.9% 감소한 것으로 집계됐다. 주택 시장 전반이 거래 가뭄에 시달리는 가운데, 서울 핵심권역 오피스와 일부 토지 등 수익형 비아파트 자산이 거래량을 방어하며 자산 시장의 버팀목 역할을 한 것으로 나타났다.
■ 거래액 7.9% 후퇴 속에 드러난 자산별 온도차
실거래가 데이터 분석에 따르면 1분기 부동산 시장은 거래량과 거래 금액 모두 동반 약세를 보였다. 그러나 세부 자산별로는 뚜렷한 온도차가 확인됐다. 아파트 매매 거래가 대출 문턱에 막혀 주춤한 반면, 서울 도심권(CBD)과 강남권(GBD)의 프라임 오피스 및 일부 입지 우수한 토지 매물은 수익률 방어력을 바탕으로 꾸준한 매수세가 유입됐다.
■ 상가·지식산업센터 침체 속 '알짜 오피스' 쏠림 심화
상업·업무용 부동산 내부에서도 양극화가 가속화되고 있다. 소비 위축으로 영세 상가와 지방 지식산업센터는 공실률이 상승하며 매매가 하락세를 면치 못했으나, 기업 임차 수요가 견조한 수도권 오피스는 공실률 2~3%대의 매수인 우위 시장을 유지했다. 임대료 상승세에 힘입어 기관 및 개인 자산가들의 자금이 고수익 업무용 자산으로 쏠리는 현상이 더욱 뚜렷해졌다.
■ 대출 금리 부담에 '현금 유동성'과 '수익률'이 승패 갈라
전문가들은 고금리 기조 속에서 무리한 레버리지를 활용한 상가·오피스텔 투자는 리스크가 극대화되는 반면, 확실한 임차인(Key Tenant)을 확보한 업무용 부동산과 개발 가능 토지가 시장을 주도하고 있다고 진단한다. 레버리지 비용보다 높은 자본수익률(Cap Rate)을 확보할 수 있느냐가 비아파트 자산의 명암을 가르는 핵심 지표로 작용하고 있다는 분석이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 상업용 부동산 시장은 기준금리 인하 시점까지 자산 유형별 양극화가 한층 심화될 전망이다. 임대인은 공실 방어를 위해 장기 임차인 유치 조건(렌트프리, 핏아웃 기간 제공)을 정교화해야 하며, 공인중개사와 투자자는 단순 매매가 대비 수익률이 아닌 대출 금리 연동형 실질 순수익률(NOI)과 우량 임차인의 임대차 계약 잔여 기간을 집중 검증해야 한다.