▲ 수도권 주요 지식산업센터 전경. 공급 과잉 여파로 공실과 마이너스 프리미엄 매물이 잇따르고 있다.
서울 핵심 권역의 프라임 오피스 시장과 경기 외곽 지식산업센터 시장 간의 공실률 양극화가 사상 최대 수준으로 벌어지고 있다. 강남(GBD)과 도심(CBD) 프라임 빌딩은 자연 공실률(5%)을 밑도는 2%대 공실률로 공간 부족에 시달리는 반면, 공급 과잉이 빚어진 경기 남양주·평택 등 지식산업센터는 공실 장기화와 분양가 할인 매물이 쏟아지고 있다.
■ 강남·여의도 대형 오피스, 임대료 상승에도 대기 수요 줄이어
상업용 부동산 서비스 기업 통계에 따르면 3분기 서울 대형 오피스 평균 공실률은 2.3%로 집계됐다. 인공지능(AI) 스타트업과 대기업 금융 계열사들의 면적 확장 수요가 꾸준히 유입되는 데다, 신규 공급 예정 물량이 2027년까지 제한적인 것이 원인이다. 평당 명목 임대료는 전년 동기 대비 7.8% 상승하며 역대 최고치를 경신했다.
■ 수도권 지식산업센터 분양가 30% 마피에도 계약자 잔금 포기
반면 2~3년 전 저금리 시절 우후죽순 공급된 경기·인천권 지식산업센터는 혹독한 조정기를 겪고 있다. 입주율이 40%를 밑도는 단지들이 속출하며, 수분양자들은 계약금 포기는 물론 '마이너스 프리미엄 1억 원'을 내걸고 매도에 나섰으나 매수세가 전무하다. 6개월 렌트프리와 인테리어 지원금까지 제시해도 임차인을 구하지 못해 연체 이자 부담이 가중되고 있다.
■ 단순 제조업 중심 탈피… 데이터센터·도심물류 전환 모색
지식산업센터 공실난을 타개하기 위해 지자체와 개발업계는 입주 업종 제한 완화를 추진 중이다. 제조업 중심의 규제에서 벗어나 AI 데이터센터 거점, 도심형 스마트팜, 공유창고 등 신산업 입주를 허용해 유휴 공간을 재생하겠다는 취지다. 제도 개선의 속도가 지산 수분양자들의 줄도산을 막는 분수령이 될 전망이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
상업용 오피스 투자는 철저한 입지 분석과 배후 수요 검증이 필수다. 오피스 빌딩 임대인은 우량 임차인 유치를 위해 친환경 ESG 인증 및 스마트 편의시설 확충에 투자해야 하며, 지식산업센터 소유자는 무리한 버티기보다 공유오피스 분할 임대나 업종 다변화로 최소 관리비 회수 방안을 마련해야 한다.