부동산 경기 침체와 수요 구조 변화로 도심 내 상업용 자산의 공실률이 진폭을 그리는 가운데, 시장 상황에 맞춰 건물의 용도를 바꾸는 '가변적 용도변경(Change of Use) 전략'이 새로운 공실 방어 해법으로 주목받고 있다. 관광객 유입 추이와 도심 오피스 수요 변동에 맞춰 업무시설을 호텔 등 숙박시설로 개조하거나 반대로 숙박시설을 오피스로 전환해 자산 가치를 극대화하는 방식이 자산운용업계의 핵심 과제로 부상하는 모습이다.
■ 관광·업무 수요 변화에 실시간 대응… 자산 유연성 극대화
최근 상업용 부동산 시장에서는 특정 용도 하나만을 고집하기보다 시장 트렌드에 따라 건물의 정체성을 신속히 바꾸는 유연성이 핵심 경쟁력으로 대두되고 있다. 외국인 관광객 증가로 숙박 수요가 급증할 때는 공실 오피스를 관광숙박시설로 전환해 높은 객실 가동률을 확보하고, 반대로 숙박업 경기가 후퇴할 때는 업무용 오피스나 공유 오피스로 리모델링해 안정적인 장기 임대수익을 창출하는 방식이다. 이 같은 구조 전환을 통해 자산운용사 및 중소형 빌딩 임대인들은 공실률 제로(0%)에 도전함과 동시에 Cap Rate(자본수익률)를 끌어올리는 효과를 거두고 있는 것으로 분석된다.
■ 주차장·소방법·설비 공사… '용도 변경' 막아서는 실무적 난관
그러나 오피스와 숙박시설 간 용도변경이 상시 용이한 것만은 아니다. 정밀한 입지 분석과 설계 검토 없이 추진할 경우 막대한 리모델링 비용과 규제 문턱에 막혀 사업이 좌초될 위험이 크다. 가장 큰 걸림돌은 지자체 조례에 따른 주차장 설치 기준과 소방법상 용도별 규제 격차다. 오피스는 대당 전용면적 기준이 정해져 있는 반면, 숙박시설은 객실 수 대비 주차대수 규정이 상이하여 용도변경 과정에서 추가 주차 공간 확보가 불가능한 경우가 빈번하다. 아울러 설비 측면에서도 각 객실별 배관·배수 시설 신설과 화재 감지 및 제연 설비의 전면 교체가 요구되어 3.3㎡당 수백만 원에 달하는 초기 공사비가 투입돼야 하는 부담이 따른다.
■ 용도 상향·복합 개발로 자산가치 재평가… 세심한 행정 검토 필수
전문가들은 용도변경을 성공적으로 완성하기 위해서는 기획 단계부터 건축사 및 법률 전문가와 함께 지구단위계획 변경 가능 여부를 철저히 검증해야 한다고 조언한다. 특히 상업지역 내 준주거지역이나 일반상업지역의 경우 용도용적제 적용 범위를 미리 파악하지 않으면 용도변경 후 인허가 불허 통보를 받거나 예상치 못한 기부채납 의무가 발생할 수 있다. 사업성을 확보하기 위해서는 건물의 하중 견딤 정도(슬래브 두께), 층고 확보 여부 등 기초 골조 구조 분석을 최우선으로 실시한 후 단계별 세무·금융 플랜을 수립해야 한다는 지적이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 도심 인프라 수요의 양극화가 심화됨에 따라 오피스·숙박 간 가변형 리모델링 시장은 지속적으로 확대될 전망이다. 임대인과 투자자는 용도변경 전 지구단위계획 수립 여부, 정전·오폐수 용량, 피난계단 확보 기준을 현장에서 사전에 정밀 점검해야 한다. 공인중개사 역시 매매·임대차 계약 시 '용도변경 불허 시 계약 해제' 특약 조항을 신설하고 정산 기준을 명확히 함으로써 인허가 리스크로 인한 법적 분쟁을 선제적으로 예방할 필요가 있다.