정부가 노후 아파트 단지의 리모델링 사업 관련 규제를 대폭 완화하면서 정비사업 시장 전반에 커다란 지각변동이 예상된다. 기존에는 엄격히 제한되던 조합원의 신축 증축 세대 입주를 허용하고, 인접한 소규모 단지 간 통합 리모델링 절차를 단순화하는 제도 개편이 추진된다. 이번 조치는 재건축 사업성의 한계로 정체되어 있던 도심 노후 단지들의 사업 속도를 끌어올리고 수익성을 제고하는 결정적 계기가 될 것으로 분석된다.
■ 조합원도 '일반분양 신축세대' 입주 허용… 분쟁·양극화 해소 계기
그동안 노후 단지 리모델링 사업에서는 수평·수직 증축을 통해 새로 건설되는 일반분양 세대에 기존 조합원이 입주할 수 없는 법적 제약이 존재했다. 이로 인해 로열층 배치나 선호 평형 구성을 둘러싸고 기존 조합원 간 형평성 논란과 갈등이 지속되며 사업 지연의 주된 원인으로 작용해 왔다. 그러나 향후 제도 개선을 통해 기존 조합원 역시 리모델링으로 추가 신설되는 신축 세대를 선택해 입주할 수 있도록 허용된다. 시장에서는 동·호수 배치 관련 조합원 분쟁이 획기적으로 감소하고 사업 추진 동력이 한층 강화될 것으로 전망하고 있다.
■ 소규모 단지 뭉치는 '단지 통합 리모델링' 활성화… 사업성 극대화
나아가 인접한 소규모 아파트 단지들이 연합하여 사업을 추진하는 통합 리모델링 기준도 대폭 완화된다. 나홀로 아파트나 300세대 미만의 소규모 단지는 단독으로 리모델링을 추진할 경우 시공사 선정, 공사비 단가 협상, 커뮤니티 시설 확충 등에서 극심한 한계에 부딪혀 왔다. 정부의 이번 규제 완화로 여러 단지가 하나의 조합처럼 효율적으로 시공 및 관리를 진행할 수 있는 법적 근거가 마련됨에 따라, 공사비 절감과 대단지 프리미엄을 동시에 확보하는 사업성 개선 효과가 크게 나타날 것으로 집계된다.
■ 고용적률 단지의 실리적 대안… 도심 주택 공급 물꼬 트인다
재건축 규제 완화 기조 속에서도 높은 용적률과 막대한 초과이익환수제 부담으로 고민하던 도심 중고층 아파트 단지들에게 이번 리모델링 규제 완화는 강력한 대안이 될 전망이다. 특히 용적률이 이미 200%를 초과하여 재건축 사업성이 낮았던 1990~2000년대 준공 단지들을 중심으로 리모델링 사업 전환이 급물살을 탈 것으로 보인다. 부동산 전문가들은 이번 대책이 도심 내 신규 주택 공급을 촉진하고 노후 주거환경을 개선하는 현실적인 솔루션으로 작동할 것이라 평가하고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
리모델링 규제 완화로 용적률이 높은 도심 중고층 단지들의 정비사업 속도가 가속화될 전망이나, 원자재 가격 상승에 따른 조합원 분담금 증가 리스크는 여전히 상존한다. 임대인과 투자자는 보유 단지의 통합 리모델링 추진 가능성 및 신축 세대 배정 기준을 사전에 면밀히 분석해야 한다. 공인중개사는 리모델링 추진 단지 매매 계약 진행 시, 조합원 지위 승계 요건과 향후 발생할 추가분담금 부담 주체를 계약 특약에 명확히 기재하여 거래 분쟁을 예방해야 한다.