도심 속 고질적인 상업용 부동산 공실 문제와 주택 공급 가뭄을 동시에 해결하기 위한 '비주택 용도변경' 사업이 부동산 시장의 핵심 대안으로 부각되고 있다. 텅 빈 상가와 오피스 자산을 청년·신혼부부를 위한 주거 공간으로 개조하는 리모델링 시도가 늘면서, 자산 가치 재평가와 임대 수익성 회복에 대한 기대감이 한층 높아지는 양상이다.
■ '공실 상가'의 재탄생… 도심 주택 공급 가뭄 뚫을 해법 개척
최근 상업용 부동산 시장은 경기 둔화와 온라인 소비 침체 여파로 평균 공실률 상승세를 이어가고 있다. 이에 따라 도심 입지 이점을 지닌 빈 상가와 오피스를 주거용으로 재개발·리모델링하여 2000가구 규모 이상의 도심 임대주택을 공급하는 구상이 속도를 내고 있다. 이는 기존 대규모 재개발 방식에 비해 사업 기간을 대폭 단축할 수 있을 뿐만 아니라, 교통 접근성이 뛰어난 역세권 중심의 신규 주거 공급을 가능하게 만든다는 점에서 긍정적인 평가를 받고 있다.
■ 용도변경 규제 완화 물결 속… 지식산업센터 등 '비용 장벽' 상존
정부와 지자체가 주거용 용도변경 시 주차장 설치 기준을 완화하고 지구단위계획 변경 절차를 간소화하는 등 정책적 지원을 확대하고 있지만, 현장의 걸림돌도 만만치 않다. 특히 과잉 공급으로 공실난이 심각한 지식산업센터나 대형 상가의 경우, 주거용에 맞춘 배관·소방·발코니 설비 리모델링 비용이 과다하게 발생하여 선뜻 전환에 나서지 못하는 실정이다. 순수 공사비 상승으로 인해 용도변경 후 임대 수익률이 기대에 미치지 못할 수 있다는 우려도 제기된다.
■ 개보수 규제 및 구조적 한계 극복… 사업성 확보가 흥행 관건
비주택을 주거 시설로 바꾸기 위해서는 단순 내부 인테리어를 넘어 건축법상 피난·방화 기준과 일조권 규제를 충족해야 한다. 전문가들은 용도변경을 성공적으로 완수하기 위해서는 초기 자금 조달 구조 마련과 함께 정밀한 수지 분석이 선행되어야 한다고 지적한다. 단순히 빈 공간을 채우는 수준을 넘어, 입주자의 주거 쾌적성을 확보할 수 있는 설계 고도화가 이뤄져야 도심 공실 해소와 주거 안정이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것으로 분석된다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 상업용 부동산 시장은 단순 임대료 인하만으로 공실을 해소하기 어렵다는 점에서 주거용 용도변경 및 특화 리모델링 시도가 지속적으로 확대될 전망이다. 임대인과 투자자는 보유 자산의 용도변경 가능 여부(건축법·지구단위계획)와 정전·배관·소방 등 리모델링 실익을 사전 검증해야 하며, 중개업계는 계약 시 용도변경 인허가 미취득에 대비한 조건부 특약 조항을 반드시 명시하여 법적 리스크를 방어해야 한다.