도심 내 상업용 빌딩과 관광호텔의 공실 심화 현상이 이어지는 가운데, 빈 건물을 청년층 대상 임대주택으로 개조하는 '비주택 용도 변경' 사업이 부동산 시장의 새로운 대안으로 떠오르고 있다. 우수한 입지와 주거 편의성을 갖춘 데다 시세 대비 파격적으로 저렴한 임대료가 책정되면서 청년 가구의 입주 수요가 폭발하는 분위기다. 임대인 역시 장기 공실 위험을 털어내고 안정적인 수익 기반을 마련할 수 있어 상업용 부동산 시장의 지형 변화가 가속화될 전망이다.
■ '호텔급 서비스에 월 25만원'… 역세권 청년주택으로 화려한 변신
과거 외국인 관광객 감소나 오피스 수요 둔화로 공실난을 겪던 도심 관광호텔과 중소형 빌딩들이 청년들을 위한 청년안심주택 및 코리빙(Co-living) 공간으로 속속 재탄생하고 있다. 서울 주요 역세권에 위치한 한 전환형 임대주택의 경우, 청년 보증금 지원 정책과 결합해 실임대료가 월 25만원 수준에 형성되면서 모집 직후 높은 경쟁률을 기록했다. 기존 호텔의 스위트룸이나 객실 구조를 활용해 쾌적한 주거 공간을 제공하는 것은 물론, 루프탑 글램핑장, 피트니스 센터, 공유 주방 등 고급 커뮤니티 시설까지 갖춰 입주율 95% 이상을 유지하는 등 청년층의 호평을 받고 있다.
■ 텅 빈 상업시설의 반란… '공실 해소·수익률 방어' 두 토끼 잡았다
부동산 자산관리 업계에서는 이 같은 주택 전환 사업을 공실 리스크를 극복하는 최적의 자산 재구조화(Value-add) 전략으로 평가하고 있다. 상가나 오피스는 경기 변동에 따라 공실률 상승과 임대료 하락 위험에 직면하기 쉽지만, 도심 소형 주거시설은 상시 대기 수요가 풍부해 안정적인 가동률을 유지할 수 있기 때문이다. 특히 장기 공실로 수년간 임대 수입이 끊겼던 자산이 임대주택으로 전환된 후 안정적인 월세 수입을 창출하면서, 건물의 자산 가치 평가액 또한 최대 30% 이상 상승하는 효과를 거두고 있는 것으로 분석된다.
■ 주차장·바닥난방 규제 완화 속도… 사업성 확보가 확산 분수령
정부와 지자체 역시 도심 주택 공급을 확대하기 위해 비주택의 주거용 용도 변경에 대한 규제 문턱을 적극 낮추고 있다. 그동안 걸림돌로 작용했던 주차장 설치 기준 완화와 지하층 사용 제한 풀어주기, 바닥난방 설치 허용 등 맞춤형 인센티브가 도입되면서 민간 디벨로퍼와 임대사업자들의 참여가 크게 늘었다. 다만 기존 건물의 골조를 유지한 채 설비를 교체하는 리모델링 공사비 부담이 만만치 않은 만큼, 금리 수준과 공사비 절감 여부가 향후 비주택 전환 사업의 확산 범위를 결정지을 핵심 변수로 꼽힌다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
도심 내 1인 가구 증가와 고금리 속 주거비 부담 지속으로 역세권 비주택 전환 임대주택의 수요는 당분간 우상향 곡선을 그릴 것으로 전망된다. 임대인과 투자자는 비주택 용도 변경 추진 시 지자체별 지구단위계획 수립 여부와 소방법·건축법상 용도 변경 가능 조건을 사전 검증해야 한다. 공인중개사는 청년 입주자를 대리할 때 임대보증금 보증보험 가입 여부와 청년 주거지원 정책 연계 가능성을 명확히 안내하여 계약 안전성을 높이는 실무 대응이 요구된다.