상가나 주택 임대차 계약이 끝났음에도 임차인이 영업을 위해 투입한 인테리어 비용(유익비·필요비)을 돌려달라며 퇴거를 거부하는 분쟁이 끊이지 않고 있다. 임대인 입장에서는 계약 기간 만료에 따른 명도(건물 인도)를 요구하지만, 임차인은 개보수로 인한 건물 가치 상승분을 보상받기 전까지 나갈 수 없다고 맞서면서 법적 공방으로 번지는 경우가 다반사다. 현행 민법상 임차인의 유익비상환청구권과 원상복구 의무가 충돌하는 지점에서 명도소송의 승패를 가르는 핵심은 결국 계약서 작성 당시의 특약 유무에 달려 있다는 분석이다.
■ '건물 가치 올려놨으니 돈 달라'… 유익비상환청구권과 유치권의 법적 고리
민법 제626조에 따르면 임차인은 임차물에 관한 필요비나 유익비를 지출한 경우 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다. 특히 유익비는 임차물의 객관적 가치를 증가시킨 비용을 의미하며, 임대차 종료 시 가치 증가액이 현존하는 경우에 한해 인정된다. 임차인은 이 청구권을 근거로 임차물에 대한 유치권을 행사하며 건물의 인도를 거부하곤 한다. 그러나 상가 인테리어의 대다수는 특정 업종(식당, 카페, 미용실 등) 영업을 위한 사적 설비에 해당해 법원에서 객관적 가치 증가로 인정받지 못하는 경우가 많다는 점에 유의해야 한다.
■ '원상복구 특약' 한 줄이 유익비 청구권 포기 약정으로 인정된다
임대인이 임차인의 유익비 청구를 무력화하고 신속한 명도를 이끌어내는 강력한 무기는 계약서상의 '원상복구 특약'이다. 대법원 판례에 의하면 임차인이 임대차 종료 시 임차 목적물을 원상으로 복구하여 반환하기로 약정한 경우, 이는 임차인이 건물에 지출한 각종 유익비나 필요비의 상환청구권을 미리 포기한 것으로 해석된다. 따라서 계약서에 '임차인은 퇴거 시 시설물을 원상복구하여 반환한다'는 문구가 명시되어 있다면 임차인은 인테리어 비용 지급을 이유로 명도를 거부할 수 없으며, 유치권 역시 성립하지 않는다.
■ 원상복구 범위 설정과 명도소송 실무 대응 전략
만약 임차인이 무단으로 점유를 이어간다면 임대인은 즉시 명도소송 및 점유이전금지가처분 신청을 진행해야 한다. 소송 과정에서 임차인의 부당점유에 따른 차임 상당의 부당이득반환 청구와 원상복구 미이행에 따른 손해배상 청구를 병행하는 것이 유리하다. 특히 이전 임차인이 설치한 시설을 넘겨받아 영업한 경우, 별도의 특약이 없다면 현 임차인은 자신이 개조한 범위에 대해서만 원상복구 의무를 진다는 점도 중개실무상 명심해야 할 핵심 포인트다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
상가 경기 침체 속 임대차 종료 후 인테리어 비용 및 원상복구를 둘러싼 분쟁은 당분간 지속될 전망이다. 공인중개사와 임대인은 계약 체결 시 '임차인은 퇴거 시 시설 일체를 원상복구하며, 유익비 및 필요비 상환청구권을 포기한다'는 특약을 명확히 삽입해야 한다. 또한 계약 당시의 상태를 사진 및 동영상으로 상세히 채증하고, 전 임차인 시설 승계 여부에 따른 복구 범위를 특약에 구체적으로 명시해야 향후 명도소송 및 공실 방어에서 법적 리스크를 최소화할 수 있다.