상가 임대차 계약이 만료되는 과정에서 임차인의 원상회복 의무를 둘러싼 법적 분쟁이 끊이지 않고 있다. 특히 전 임차인에게 권리금을 지급하고 영업 시설을 양수한 후임 임차인이 계약 종료 시 전 임차인이 개조한 부분까지 원상복구해야 하는지 여부가 최대 쟁점으로 꼽힌다. 상가 상권의 세대교체와 자영업 업종 변경이 활발해지는 가운데, 원상회복 범위를 명확히 규정하지 않아 손해배상 소송으로 이어지는 사례가 늘고 있어 각별한 주의가 요구된다.
■ '권리금 지급'이 전 임차인 의무 승계 뜻하나… 법원 '원칙적 불인정'
현행 상가건물 임대차보호법과 민법 제654조 및 제615조에 따르면 임차인은 임대차 계약이 종료될 때 임차 목적물을 원래 상태로 반환할 의무를 진다. 그러나 현장에서는 권리금을 주고 이전 임차인의 인테리어나 시설을 그대로 물려받은 경우가 많아 분쟁의 씨앗이 된다. 임대인은 전 임차인이 설치한 시설물까지 모두 철거할 것을 요구하는 반면, 임차인은 자신이 새로 설치하거나 개조한 범위에 대해서만 원상회복 의무가 있다고 대립하는 구도다. 법원은 신규 임차인이 권리금을 지급했다는 이유만으로 이전 임차인의 원상회복 의무까지 당연히 승계하는 것은 아니라고 판단하는 기조가 강하다.
■ 대법원 판례로 본 철거 범위… '종전 상태' 복원이 핵심 쟁점
법원의 판단은 계약 내용과 시설의 일체성에 따라 갈린다. 대법원 판례에 따르면 별도의 특약이 없는 한 임차인은 자신이 임차할 당시의 상태로만 원상복구하면 된다. 즉, 전 임차인이 설치한 구조물이라 하더라도 현 임차인이 이를 양수하여 자신의 임대차 계약 시점 상태로 명도하면 의무를 다한 것으로 본다. 다만 전 임차인의 영업을 그대로 승계하면서 임대인과 기존 임대차 계약의 연장선상에서 재계약을 체결했거나, 계약서상 '이전 임차인이 설치한 시설의 철거 의무를 부담한다'는 명시적 특약이 존재하는 경우에는 예외적으로 전체 시설의 철거 책임이 인정될 수 있어 정밀한 법률 검토가 필요하다.
■ '계약서 특약 한 줄이 승패 가른다'… 임대인·임차인 법률 대응책
법률 전문가들은 계약 체결 단계에서부터 원상회복의 범위와 기준을 구체화해야 법적 리스크를 줄일 수 있다고 조언한다. 임대인 입장에서는 전 임차인의 시설물 철거 의무를 신규 임차인에게 넘기고자 할 경우 계약서 특약란에 '전 임차인이 설치한 시설물을 포함하여 최초 입점 당시 상태로 원상복구한다'는 문구를 명확히 기재해야 한다. 반면 임차인은 입점 당시의 상가 내부 현장 사진 및 동영상을 촬영해 보관하고, 권리금 계약과 임대차 계약의 원상회복 의무는 별개임을 명시하는 조항을 담아야 보증금 반환 시 불이익을 피할 수 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
상가 경기 변동과 업종 전환 가속화로 임대차 종료 시 원상회복 및 보증금 정산 관련 법적 소송이 한층 증가할 전망이다. 임대인은 계약 체결 시 철거 대상 시설물의 범위와 철거 미이행 시 보증금 차감 기준을 특약에 구체적으로 명시해야 한다. 공인중개사와 투자자는 권리금 양수도 계약 시 전 임차인의 원상회복 의무 승계 여부를 확실히 짚고 현장 사진 채증 등 증빙 자료를 확보해 분쟁 예방 장치를 마련해야 한다.