최근 정비사업 정체기를 겪던 도심 재개발 현장에서 15년 만에 대규모 정비계획이 재개되며 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠올랐다. 특히 조합원 분양 과정에서 1+1 분양 방식과 상가·소형 주택 배정이 활발히 논의되면서, 단순 거주 목적을 넘어 임대 수익형 자산으로의 가치 재평가가 이뤄지는 모습이다. 금리 안정세와 맞물려 도심 내 신규 임대 자산 공급에 대한 투자자들의 셈법이 한층 복잡해지고 있다.
■ 추가분담금 상쇄할 '1+1 분양'… 소형 주택·상가 공급 물꼬
사업시행인가를 앞둔 주요 재개발 구역을 중심으로 대형 평형 1채 대신 전용면적 59㎡ 이하 소형 주택이나 상가를 추가로 받는 1+1 분양 신청이 전년 대비 35% 이상 급증한 것으로 나타났다. 공사비 증액에 따른 추가분담금 부담이 커지자, 추가로 확보한 소형 자산을 통해 월세 임대수익을 올리거나 매각하여 분담금을 상쇄하려는 조합원들의 전략적 선택이 늘어난 영향이다. 이에 따라 향후 도심 핵심 입지 내 소형 임대물량 공급이 단기간에 집중될 가능성이 높아졌다.
■ 공실률 격차 심화… '초역세권' vs '비선호 입지' 양극화 선명
전문가들은 공급 증가에 따른 공실 위험성도 함께 경고하고 있다. 도심 인프라가 갖춰진 초역세권 구역의 경우 보증금 상승과 높은 월세 수입이 기대되는 반면, 입지 여건이 미흡한 단지의 경우 초기 공실률이 최대 15% 이상까지 치솟을 수 있다는 관측이다. 특히 단지 내 상가의 경우 온라인 상권 확대와 고임대료 부담이 맞물려 최대 20% 수준의 초기 공실 발생 우려가 제기되고 있어, 세심한 수익성 검증이 요구된다.
■ 종상향 및 인센티브 적용… 임대사업자 세제 및 절세 전략 부상
지자체의 용도지역 상향 및 용적률 인센티브 적용에 따라 개발 사업성은 개선됐으나, 1+1 분양 취득 시 발생할 수 있는 다주택자 취득세 중과(최대 12%) 및 종합부동산세 합산 배제 여부가 주요 변수로 부상했다. 임대 등록에 따른 세제 혜택 유무와 장기일반민간임대주택 활용 여부에 따라 실질 수익률이 2~3%포인트 차이를 보이는 만큼, 사전 세무 검토가 필수적인 요소로 지목된다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 정비사업 발 소형 주택 및 상가 공급이 확대됨에 따라 입지별 임대료 격차와 공실 양극화 현상이 한층 심화될 것으로 전망된다. 임대인과 공인중개사는 준공 초기 입주 물량 폭주에 대비해 입주 전 선임대 계약 특약을 명확히 설정하고, 1+1 분양에 따른 다주택 세금 중과를 방지하기 위해 등록임대사업자 활용 및 임대차 종상계약 특약을 사전에 철저히 검증해야 한다.