상가 사서 아파트 받는다?… 입주권 판가름할 3가지 법리

재건축 추진 단지 내 상가를 매수하여 아파트 입주권을 노리는 투자 전략이 각광받고 있으나, 복잡한 법적 요건을 간과했다가 아파트 분양권을 얻지 못하고 현금청산되는 사례가 잇따르고 있다. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)상 상가 조합원이 아파트 입주권을 받기 위해서는 단순 권리 보유를 넘어 까다로운 산정 비율 기준과 조합 정관 요건을 충족해야 한다. 부동산 중개 현장과 투자자들의 철저한 법리 검토가 요구되는 시점이다.

■ '상가 사면 아파트 준다?'… 감정평가액·최소분양가 '산정 비율'이 핵심
원칙적으로 재건축 사업에서 상가 조합원은 새 상가를 분양받는 것이 기본 원칙이다. 다만 도시정비법 시행령 제63조에 따라 기존 상가의 '권리가액'이 신축될 아파트의 '최소 분양가'에 '산정 비율'을 곱한 금액 이상일 때에만 예외적으로 아파트 입주권이 부여된다. 이때 별도의 정관 규정이 없다면 산정 비율은 1.0이 적용된다. 즉, 상가 평가액이 새로 들어설 가장 작은 평형 아파트의 조합원 분양가 이상이어야만 아파트 분양 자격이 주어진다.

■ '지분 쪼개기' 방지 칼날… 정관 개율과 권리산정기준일 유의
다만 조합은 사업 추진 과정에서 정관을 통해 이 산정 비율을 0.1~0.9 등으로 낮추어 상가 조합원에게 아파트 입주권을 허용할 수 있는 재량을 갖는다. 하지만 이는 조합원 총회에서 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 정관을 개정해야 하는 난관을 거쳐야 한다. 아울러 최근 투기 세력의 '상가 지분 쪼개기'를 막기 위한 법적 규제가 강화되면서, 권리산정기준일 이후 지분이 분할된 상가는 아파트 입주권 부여 대상에서 원천 배제되므로 매매 전 정확한 분할 시점 확인이 필수적이다.

■ '특약 없는 계약은 패착'… 공인중개사·투자자 실무 체크포인트
현장 중개 실무에서는 상가 매매계약 시 아파트 입주권 부여 가능 여부를 명확히 검증하지 않아 법적 분쟁이 자주 발생한다. 상가의 최종 감정평가액은 사업시행인가 이후에야 확정되기 때문에, 계약 당시에는 추정 권리가액에 의존할 수밖에 없다. 따라서 개업공인중개사는 해당 단지 조합 정관의 상가 조합원 분양 조항, 권리산정기준일, 상가 지분 분할 여부를 사전에 철저히 조사한 뒤 계약을 진행해야 한다.