서울 핵심지인 강남 3구와 '마용성(마포·용산·성동)'에서 시작된 아파트값 폭등세가 성북구와 동대문구 등 강북 비강남권 외곽 지역으로 빠르게 전이되고 있다. 서울 주요 도심의 주택 가격이 급등하자 상급지 진입 장벽을 느낀 수요자들이 인접한 준신축 및 역세권 단지로 몰리며 전용면적 84㎡ 기준 24억~25억 원의 신고가 거래가 속출하는 양상이다. 수도권 입주 물량 가뭄과 맞물린 이번 '갭 메우기' 장세는 서울 주택 시장 전체의 가격 하한선을 올리는 주요 원인으로 작용하고 있다.

■ 성북·동대문마저 25억 돌파… 강북 주요 단지 신고가 폭주
최근 서울 비강남권 핵심 주거지인 성북구와 동대문구 일대 주요 아파트 단지에서 연이어 신고가 갱신이 이어지고 있다. 동대문구의 한 대장주 아파트 전용 84㎡ 매매가가 25억 원을 넘어서는 실거래를 기록했으며, 성북구 주요 단지 역시 24억 5,000만 원 선을 돌파하며 종전 최고가를 단숨에 갈아치웠다. 이들 지역은 불과 1~2년 전만 해도 동일 평형 기준 15억~18억 원 안팎에 거래되던 곳으로, 불과 수개월 사이에 5억 원 이상 수직 상승한 셈이다.

■ '마용성' 가격 폭등에 밀려난 실수요… '갭 메우기' 풍선효과 가속
이 같은 비강남권 아파트값 폭등의 주요 원인으로는 핵심지 가격 고공행진에 따른 풍선효과가 꼽힌다. 마포·용산·성동구의 전용 84㎡ 실거래가가 25억~30억 원을 호가하면서, 자금력이 부족한 3040 실수요자들이 성북·동대문·중랑 등 인접 지역으로 눈을 돌리고 있다. 특히 향후 2~3년간 서울 신규 아파트 입주 물량이 예년의 50% 수준에 불과할 것이라는 공급 가뭄 공포가 실수요자들의 패닉 바잉(공황 구매) 심리를 자극하고 있다는 분석이다.

■ 대출 규제 칼날 뛰어넘은 '현금 자급층'… 시장 양극화 심화
정부의 2단계 스트레스 DSR 시행과 금융권의 가계대출 총량 관리 등 고강도 대출 규제에도 불구하고 시장의 열기는 식지 않고 있다. 대출 한도가 줄어들었음에도 불구하고 현금 보유 비중이 높은 자산가와 고소득 맞벌이 가구를 중심으로 거래가 성사되고 있기 때문이다. 이에 따라 대출 의존도가 높은 외곽 지역 저가 단지와 핵심지 및 준핵심지 고가 단지 간의 가격 격차가 벌어지는 양극화 현상이 한층 가중될 것으로 전망된다.

■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트

향후 서울 아파트 시장은 정비사업 규제 완화 난항과 건축비 인상에 따른 신규 공급 부진이 지속되면서, 마용성에 이어 성북·동대문 등 준핵심지 역세권 단지를 중심으로 한 상승 압력이 당분간 이어질 전망이다. 이에 따라 임대인은 매매가 상승에 맞춘 전세가율 조정과 세제 부담을 사전 점검해야 하며, 투자자 및 공인중개사는 대출 한도 규제 변수와 실거주 의무 등 실무적 자금 조달 스케줄을 철저히 검증하는 거래 전략이 요구된다.