최근 서울 아파트값이 연일 역대 최고가를 경신하고 있다는 소식과 달리, 부동산 거래 최전선에 있는 공인중개사 사무소의 폐업이 늘어나는 모순적인 현상이 나타나고 있습니다. 가격 상승이 반드시 시장 활황을 의미하지 않는다는 점을 보여주는 중요한 신호로, 시장 참여자들의 신중한 접근이 요구됩니다.

■ 거래량 동반 없는 '반쪽짜리 상승'
현재 시장의 가장 큰 특징은 가격과 거래량의 괴리입니다. 2020년~2021년 상승기 당시 서울 아파트 월평균 거래량은 6,000~7,000건을 상회하며 강력한 매수세가 가격 상승을 뒷받침했습니다. 하지만 최근 가격이 오르는 국면에서 월평균 거래량은 4,000~5,000건 수준에 그치고 있습니다. 이는 과거 호황기와 비교해 여전히 낮은 수치입니다.
공인중개사의 주 수입원은 실제 계약이 체결될 때 발생하는 중개보수입니다. 매도자는 높은 호가를 유지하고 매수자는 대출 부담과 가격 피로감으로 관망하면서 거래가 성사되지 않자, 중개업계의 불황으로 이어지고 있는 것입니다. 한정된 거래를 두고 수많은 중개업소가 경쟁하는 구조가 폐업 증가의 직접적인 원인으로 분석됩니다.

■ '그들만의 리그'… 심화되는 시장 양극화
언론에서 보도되는 '신고가 경신'은 서울 내에서도 강남·서초·송파 등 일부 선호 지역의 대단지 신축 아파트에 국한된 사례일 가능성이 높습니다. 이들 지역을 제외한 서울 외곽 지역이나 수도권, 지방 아파트 시장은 여전히 고전을 면치 못하고 있습니다.
특히 아파트가 아닌 빌라, 오피스텔 등 비아파트 시장의 상황은 더욱 심각합니다. 전세 사기 사태의 여파로 시장 신뢰가 무너지면서 이들 주택 유형은 '거래 절벽'을 넘어 '거래 소멸' 수준의 극심한 침체를 겪고 있습니다. 이는 현재 부동산 시장이 전반적인 상승장이 아닌, 특정 지역과 상품에만 유동성이 쏠리는 '국지적 과열' 상태임을 명확히 보여줍니다.

■ 평균의 함정 경계하고, 냉정한 분석 필요
전문가들은 이런 시기일수록 표면적인 가격 지표에만 의존해서는 안 된다고 조언합니다. 매도자가 부르는 '호가'가 아닌, 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 실제 체결된 '실거래가'와 거래 빈도를 반드시 확인해야 합니다.
또한 '서울 아파트값 평균 상승'이라는 통계 뒤에는 수억 원이 오른 강남 아파트와 보합 또는 하락한 외곽 지역이 혼재되어 있다는 사실을 인지해야 합니다. 수요가 몰리는 상급지와 소외 지역, 아파트와 비아파트 상품 간의 자산 가치 격차는 앞으로 더욱 벌어질 수 있습니다. 중개업소 폐업 증가는 시장의 회복력이 아직 견고하지 않다는 방증이므로, 가격 이면에 숨겨진 데이터를 분석하는 냉철한 자세가 필요한 시점입니다.