▲ 온비드 공매 및 법원 경매 물건의 권리관계를 정밀 분석 중인 부동산 전문가들. 유찰된 물건의 입지 가치와 인수 권리 여부를 철저히 검증하고 있다.
경기 침체의 장기화와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사업장 정리가 본격화되면서 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 온비드(OnBid) 공매 시스템과 법원 경매 시장에 매물이 쏟아져 나오고 있다. 대출금을 감당하지 못한 상가, 오피스텔, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산이 줄줄이 경·공매 시장으로 밀려나면서, 2~3회 이상 유찰되어 최초 감정가의 40~50% 수준까지 떨어진 반값 매물이 역대 최대 규모로 누적되고 있다. 가격 메리트가 커진 만큼 스마트한 자산가들의 관심도 고조되고 있다.
■ 1. '유찰 도미노'에 반값 매물 속출… 온비드 공매가 뜨는 이유
경매 정보 플랫폼 및 온비드 집계에 따르면 올해 신규 등록된 상업·업무용 부동산 공매 물건 수는 전년 동기 대비 30% 이상 급증했다.
공매는 법원에 직접 출석하지 않고도 온라인으로 편리하게 입찰할 수 있는 데다, 세무서 압류재산 공매 외에도 금융기관의 신탁사 공매, 공공기관 불용자산 처분 등 다양한 유형의 우량 자산이 출품된다. 특히 매주 차수별로 10%씩 체감 입찰이 진행되어 단기간에 큰 폭의 가격 할인이 이뤄진다는 점이 투자자들에게 매력적인 진입 통로로 작용하고 있다.
■ 2. 겉보기엔 '반값'이지만… 숨은 권리분석 함정 주의보
하지만 단순히 감정가 대비 가격이 절반으로 떨어졌다고 해서 섣불리 입찰에 뛰어들었다가는 치명적인 손실을 입을 수 있다. 법원 경매와 달리 온비드 공매는 유형에 따라 권리관계와 인수 조건이 천차만별이기 때문이다.
특히 금융기관 부실채권 정리로 나오는 '신탁 공매'의 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금이나 기존 근저당 등 우선 권리를 직접 인수해야 하는 경우가 많다. 또한 법원 경매의 '인도명령' 제도와 달리 공매는 명도소송을 거쳐야만 세입자를 내보낼 수 있는 물건이 있어, 명도 비용과 장기간 소요되는 시간이 추가 비용으로 작용한다는 점을 반드시 계산해야 한다.
■ 3. 수천만 원 체납 관리비와 배후 상권… 현장 임장이 성패 가른다
공매 투자의 성패는 책상 위의 서류가 아닌 현장 임장(현장 확인)에서 결정된다. 수년간 비어있던 대형 상가의 경우 공용 관리비 체납액만 수천만 원에 달해 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 발생할 수 있다. 대법원 판례상 공용부분 체납 관리비는 낙찰자가 인수해야 하므로 입찰 전 관리사무소 확인은 필수 절차다.
또한 해당 건물의 공실률뿐만 아니라 주변 유동인구의 동선, 인근 유사 점포의 실거래 임대료를 면밀히 따져 '현실적인 순임대수익률(Net Yield)'을 계산해야 한다. 감정가는 과거 호황기 시세가 반영된 경우가 많아, 현재 침체된 시장 가격을 기준으로 가치를 재산정하는 냉철한 접근이 요구된다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
PF 구조조정 여파로 연말까지 온비드 및 경매 시장에 부실 담보 물건이 지속 공급될 것으로 예상된다. 위기 속에서 저평가된 알짜 부동산을 선점할 수 있는 절호의 기회의 장이 열리고 있다.
[공매 투자자 실무 체크] 온비드 공매는 입찰 전 반드시 '매각공고문'의 특약 사항과 인수 조건을 3회 이상 정독해야 한다. 특히 관리사무소를 직접 방문하여 체납 관리비 총액과 단전·단수 여부를 확인하고, 예상 인테리어 비용과 명도 합의금까지 입찰가에 미리 반영하는 보수적 수지 분석이 필수적이다.