분양가 상한제 쏠림과 경매 회복세... 양극화 속 알짜 투자법

최근 주택 시장에서 분양가 상한제가 적용되는 단지로 청약 수요가 대거 쏠리는 반면, 수도권 외곽과 지방의 미분양 물량은 늘어나는 양극화 현상이 심화되고 있다. 고금리와 공사비 상승 여파로 신규 분양가가 지속적으로 상승함에 따라, 상대적으로 시세 대비 저렴한 '착한 분양가' 단지에만 수요자가 몰리는 구조다.

국토교통부 발표에 따르면 전국 미분양 주택은 6만 2,000가구를 넘어선 상태지만, 서울 및 수도권 핵심 입지의 청약 경쟁률은 평균 50 대 1을 초과하는 등 극명한 온도 차를 나타내고 있다.

신축 분양 시장의 가격 부담이 커지면서 대안으로 법원 경매 시장을 찾는 투자자들의 발걸음이 빨라지고 있다. 특히 수도권 아파트 경매 평균 낙찰가율은 85% 선을 회복하며 실수요자와 투자자의 관심이 동시에 집중되는 모습이다.

권리관계가 깨끗하고 입지가 뛰어난 경매 매물은 감정가 대비 높게 평가받으며 회복세를 이끌고 있으며, 유찰 횟수가 쌓여 시세보다 20~30% 이상 저렴해진 매물을 중심으로 권리분석 후 차익을 노리는 스마트 투자 경향이 뚜렷해지고 있다.

경매 물건에 접근할 때는 단순 낙찰가율 수치에 현혹되기보다 대항력 있는 임차인 유무와 선순위 채권 파악 등 철저한 권리분석이 필수적이다. 분양 시장의 공급 감소 우려 속에서 경매는 우량 자산을 확보할 수 있는 유용한 통로가 될 수 있다.

전문가들은 고금리 기조가 마무리 단계에 접어들수록 경매 매물의 가치가 재평가될 가능성이 높은 만큼, 입지 경쟁력과 공실 위험도 분석을 병행한 선별적 투자가 요구된다고 조언한다.