토지거래허가구역 빗겨간 법원 경매… 강남·목동 아파트 낙찰가율 100% 돌파

부동산 거래 규제의 핵심인 토지거래허가구역(토허제) 내 아파트들이 법원 경매 시장에서 감정가를 웃도는 100% 이상의 낙찰가율을 기록하고 있다. 일반 매매 시장에서는 2년간 실거주 의무가 부여되지만, 법원 경매를 통해 낙찰받을 경우 토지거래허가 의무가 면제되어 전세를 끼고 매입할 수 있는 틈새로 부각된 탓이다.

■ 압구정·목동·여의도 재건축 경매 매물에 수십 명 응찰
법원경매정보에 따르면 양천구 목동 신시가지 아파트 전용 84㎡는 최근 1차 매각 기일에 23명이 입찰표를 던져 감정가(21억 5,000만 원)의 108.5%인 23억 3,300만 원에 낙찰됐다. 강남구 대치동 은마아파트 역시 감정가 대비 102% 수준에서 낙찰자가 결정되는 등 토허제 지역 내 경매 물건마다 치열한 경합이 벌어지고 있다.

■ 갭투자 합법적 통로 부각에 뭉칫돈 유입
현행 부동산거래신고법에 따르면 법원 경매로 취득하는 부동산은 지자체의 토지거래허가 대상에서 제외된다. 따라서 낙찰자는 즉시 입주하지 않고 기존 임차인의 보증금을 승계하거나 새로운 세입자를 유치해 자금 부담을 크게 낮출 수 있다. 다주택자와 법인, 지방 투자자들의 관심이 경매 법정으로 집중되는 이유다.

■ 권리분석 및 낙찰가 산정 신중해야
경매 전문가들은 분위기에 휩쓸려 일반 매매 시세보다 높은 금액에 무리하게 낙찰받는 '승자의 저주'를 경계해야 한다고 조언한다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부와 미납 관리비, 재건축 조합원 지위 양도 가능 여부를 철저히 따져야 한다.