▲ 법무법인 변호사와 의뢰인이 상가건물 임대차보호법 계약서 및 대법원 판례 자료를 정밀 검토하고 있다.
건물주가 노후 건물 재건축이나 전면 리모델링을 이유로 기존 임차인의 신규 임차인 주선을 거절할 경우, 임차인에게 거액의 권리금 상당 손해배상금을 물어줘야 한다는 대법원 판결이 잇따르며 상가 부동산 시장에 큰 파장을 낳고 있다. 계약 체결 당시 구체적인 철거 계획을 서면 고지하지 않았다면 임대인의 일방적 재건축 요구는 권리금 회수 방해에 해당한다는 취지다.
■ 계약 체결 시 구체적 공사 고지 없었다면 정당한 사유 불인정
상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따르면 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절해 권리금 회수를 방해해서는 안 된다. 대법원은 "임대차 계약 체결 당시 공사 시기와 소요 기간 등을 포함한 구체적인 재건축 계획을 사전 고지하지 않은 채 사후에 철거를 이유로 신규 임차인을 거절하는 것은 위법하다"고 판시했다.
■ 10년 갱신요구권 만료되어도 권리금 보호 의무는 별개
특히 상가 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간인 10년이 지난 경우에도 권리금 회수 기회 보호 규정은 여전히 적용된다는 점이 다시 한번 명확해졌다. 10년 이상 장기 영업으로 상권을 일궈낸 임차인의 영업 가치를 건물주가 무상으로 회수하거나 침해할 수 없다는 법원의 일관된 판례 기조다.
■ 꼬마빌딩 매매 및 신축 시 사전 권리금 정산 특약 필수
이번 판결로 노후 건물을 매입해 신축이나 대수선을 계획하던 빌딩 투자자들의 주의가 요구된다. 명도 과정에서 임차인들과의 권리금 분쟁이 소송으로 비화될 경우 수억 원대의 손해배상 책임은 물론 인허가 및 착공 지연으로 막대한 금융 비용 손실이 발생할 수 있기 때문이다. 매매 계약서에 명도 책임과 권리금 정산 귀속을 명확히 기재해야 한다는 지적이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
상가 건물 매매 및 임대차 관리 시 법률 리스크 관리는 자산 방어의 핵심이다. 건물주 및 임대인은 신규 계약 시 향후 재건축 가능성에 대해 사전 고지 조항을 서면으로 명확히 남겨야 하며, 임차인은 계약 만료 전 신규 임차인 주선 과정의 증빙 자료(내용증명·문자·카톡)를 철저히 확보해야 권리금을 안전하게 지킬 수 있다.