1가구 1주택 비과세 '보유·거주기간' 계산 오류 주의… 양도세 수천만원 차이

부동산 매도 시 가장 빈번하게 발생하는 세무 분쟁 중 하나가 바로 1가구 1주택 비과세 요건 중 '보유기간 및 거주기간의 계산 착오'다. 특히 조정대상지역 지정 해제와 상속주택 합산 배제 규정 등 세법 개정이 수시로 이루어지면서 양도세를 잘못 신고해 수천만 원의 가산세를 물어내는 사례가 빈번하다.

■ 다주택자 최종 1주택 보유기간 기산점 변경 주의
과거 적용되었던 '최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 다시 기산한다'는 이른바 리셋 규정은 2022년 5월 이후 양도분부터 전면 폐지되었다. 현재는 주택을 여러 채 보유했더라도 최종 1주택을 양도할 때 해당 주택의 당초 취득일부터 보유기간과 거주기간(조정지역 취득 시 2년)을 통산해 계산한다. 이를 혼동해 매도 시기를 불필요하게 늦추는 경우가 여전히 적지 않다.

■ 상속주택과 일반주택 보유 시 매도 순서가 절세 핵심
부모님으로부터 주택을 상속받아 2주택자가 된 경우, '일반주택'을 먼저 매도해야 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 반대로 상속받은 주택을 먼저 매도할 경우에는 다주택자 기본세율이 적용되어 막대한 양도소득세가 과세된다. 여러 상속인이 공동으로 상속받은 경우에는 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 판정된다.

■ 거주기간 입증 서류 사전 구비 필수
조정대상지역 내 주택의 2년 거주 요건을 입증하기 위해서는 단순 주민등록등본 이전뿐만 아니라 실제 관리비 납부 내역, 신용카드 사용 내역, 자녀 통학 기록 등 실거주 증빙을 철저히 갖추어 두어야 국세청의 사후 검증을 통과할 수 있다.