김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장이 지금의 주택시장을 "99.9% 실거주 시장"이라고 진단한 유튜브 영상이 조회수 17만 회를 넘겼다. 유튜브 채널 '웅달 책방'이 6일 올린 '"초토화된 부동산 현재 상황" 집 산 사람 날벼락 맞는다 11월부터 집값 싹다 뒤집힌다 (빠숑 김학렬 소장 / 3부)' 영상은 14일 기준 조회수 17만1000여 회를 기록했다.
17분 분량의 이 영상은 채널 설명에 따르면 11월 3일 촬영됐다. 김 소장은 과거 상승장과 현재 시장의 차이, 서울 외곽 지역 전망, 1기 신도시 재건축 등에 대한 질문에 답했다. 김 소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 지냈고 블로그 '빠숑의 세상 답사기'와 유튜브 '스마트튜브(스튜TV)'를 운영하고 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장이 과거 상승장과 현재 시장의 차이를 설명하고 있다. 유튜브 채널 '웅달 책방' 영상 캡처.
■ "투자자 없는 실거주 시장…풍선효과도 없다"
김 소장은 영상에서 2020~2021년 상승장과 지금의 차이로 투자 수요를 꼽았다. 그는 "그때는 서울도 오르고 경기도 오르고 인천도 오르고 지방도 다 올랐다"며 "지금은 지방은 하나도 안 오르고 서울도 주요 지역만 오르고 경기·인천은 오르락내리락하고 있다"고 말했다.
그는 "지금은 완전히 99.9% 실거주 시장이라고 생각한다"며 투자자들이 비규제 지역을 골라 사던 당시와 달리 지금은 풍선효과가 없고 오히려 규제 지역이 더 올랐다고 설명했다. 2021년 동두천까지 규제 지역으로 지정됐던 사례를 들며 "그때 동두천을 사셨던 분들은 그때가 최고점이었고 앞으로도 그 가격에 못 간다"고도 했다.
지금을 상승장으로 볼 수 있느냐는 질문에는 "강남구·서초구가 10주째 조정인데 이걸 상승장이라고 하면 좀 웃긴 것 같다"고 답했다. 그는 공급이 없는 지역이 실수요가 해소될 때까지 오르고 쉬어 가기를 반복하는 '순환형' 시장이라고 표현했다.
■ 기준은 "전세가, 그리고 팔 수 있는 집"
김 소장은 실수요를 판단하는 지표로 전세가 하나를 들었다. 그는 "요즘은 딱 하나만 본다. 전세가다"라며 "전세가가 꾸준히 오르면 매매가는 올라간다"고 말했다. 역세권 신축 대단지가 먼저 오르면 같은 입지의 구축·나홀로 단지도 따라 오르지만 신축 가격까지 따라잡지는 못한다고 했다.
지방 미분양에 대해서는 "기존 집을 팔아야 잔금을 치르는데 집이 안 팔리니 계약금을 포기한다"며 이런 물건이 다시 할인 매물로 나오는 악순환을 언급했다. 영상 끝에서는 "강남구에도 매도가 안 되는 아파트가 있다"며 전세가가 올라가는 아파트인지, 원할 때 매도할 수 있는 아파트인지를 두 가지 기준으로 제시했다.
■ 서울 외곽은 "역세권·정비사업"…광운대역 꼽아
노원·도봉·강북, 금천·관악·구로 등 서울 외곽 전망을 묻자 김 소장은 "거기서도 핵심은 역세권"이라며 정비사업 이슈까지 있으면 오를 것이라고 답했다. 최근 가장 재미있게 본 입지로는 광운대역을 꼽고 역세권 개발, GTX-C 노선, HDC현대산업개발 본사 입점과 호텔 등을 이유로 들었다.
광운대역세권 개발사업은 노원구 월계동 옛 물류부지에 3032가구 규모 '서울원 아이파크'와 HDC현대산업개발 본사 등 업무시설, 호텔, 상업시설을 짓는 사업이다. GTX-C 노선은 광운대역에 정차할 예정이다. 반면 김 소장은 나홀로 아파트만 있는 지역은 역세권인 의정부나 GTX-C가 들어서는 양주 회천신도시로 수요를 뺏길 것이라고 말했다.
■ 1기 신도시 "분당·평촌·산본·중동·일산 순"
1기 신도시 재건축에 대해 김 소장은 "제가 지금 제일 관심 갖고 있는 지역"이라며 서울 수요를 분산할 기회라고 말했다. 그는 "분당만큼 갈 지역은 없다"며 판교 테크노밸리 일자리와 교육·녹지 환경을 이유로 들었다. 이어 2위로 평촌을 꼽고 "평촌이 되면 산본이 따라가고 그다음 중동이 따라갈 것"이라고 했다.
김 소장이 1기 신도시 지역별 가격 흐름에 대한 질문에 답하고 있다. 유튜브 채널 '웅달 책방' 영상 캡처.
일산에 대해서는 "심적으로는 제일 좋아하는 도시"라면서도 파주 운정, 김포 한강, 고양 덕양구 삼송·원흥·지축 등 주변 택지로 수요가 분산돼 "시간이 좀 많이 걸릴 것 같다"고 말했다. 그는 1기 신도시가 "분당, 평촌, 산본, 중동, 일산 각각 다른 컨디션으로 진행되고 있다"고 정리했다.
웅달 책방은 같은 출연분을 58분 분량 풀버전으로도 9일 공개했으며, 이 영상은 14일 기준 조회수 9만9000여 회다.
자료: 유튜브 '웅달 책방'